Obligation du preneur

Article 223.  – Réparations et entretien
§ 1er. Le preneur est tenu des réparations locatives, à l’exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, et des travaux de menu entretien.
Les réparations locatives et de menu entretien sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux.
§ 2. Le bailleur est tenu de toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires.
§ 3. Le Gouvernement établit une liste non limitative des réparations et travaux d’entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur.

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2. Chronique

L’obligation d’user de la chose en bon père de famille (personne prudente et raisonnable)
Cette obligation impose au locataire s’utiliser le bien à usage d’habitation comme le ferait toute personne normale et prévoyante. Il s’agit donc d’une obligation de moyens.
Un manquement à cette obligation est généralement invoqué lorsque le locataire se rend coupable de troubles, d’incidents, qui insupportent des voisins, et poussent le bailleur à agir en résolution judiciaire du bail qui le lie au preneur « trouble-fête ». Les juges du fond se montrent plus ou moins enclins à prononcer une telle sanction en fonction du « profil » tant du bailleur (par exemple, une société de logements sociaux) que du locataire (par exemple, le locataire d’un logement social présentant ou non des troubles psychiques).
Ainsi, le jugement du 18 janvier 2021 du juge de paix du 1er canton de Gand a prononcé la résolution judiciaire du bail de logement social aux torts du locataire qui causait de manière prolongée et systématique des troubles locatifs (J.P. Gand, T.G.R – TWVR, 2020).
Pour le juge de paix de Forest, à propos du locataire d’un logement qui n’était pas social, « le fait d’héberger 7 chats dans un appartement de 40 m2 sans jardin et le manque d’entretien et d’hygiène qui ont été constatés sont constitutifs de nuisances et constituent un manquement du preneur à son obligation d’occuper les lieux en bon père de famille, dont la gravité justifie la résolution du contrat de bail à ses torts » (J.P. Forest, 5 septembre 2016, J.J.P., 2019/1-2).
De même, selon le juge de paix de Landen-Léau, « la demande de résolution d’un bail de logement social pour cause de manquements des locataires à leurs obligations et qui a pour fondement les troubles de voisinage est recevable puisque ces troubles constituent seulement les circonstances de fait sur les- quelles s’appuie la demande (…) Le locataire social qui occupe et fait usage du bien loué de manière telle qu’il cause une gêne pour ses voisins, que ce soit sous forme de bruit excessif, d’insultes ou de grossièreté, ne respecte pas le prescrit de l’article 1728 du Code civil et ne fait dès lors pas usage du bien en bon père de famille » (J.P. Landen-Léau, 30 janvier 2013, J.J.P., 2014/9-10).
Il en résulte une jurisprudence casuistique liée à l’appréciation par les juges du fond en fait, eu égard aux circonstances de l’espèce, du respect de cette obligation par le locataire.
La Cour de cassation le rappelle dans un arrêt du 7 janvier 2021 : « Le juge du fond apprécie en fait, eu égard aux circonstances de l’espèce, si le preneur use du bien loué en bon père de famille ». Au regard des faits dont les juges du fond étaient saisis, elle estime que la résolution judiciaire d’un bail d’habitation a pu être prononcée à la requête du bailleur à l’encontre de son locataire du chef d’un manquement grave à cette obligation ; ce dernier s’est rendu coupable de divers comportements tant vis-à-vis du bailleur que vis-à-vis des autres locataires de l’immeuble (tapages nocturnes et diurnes, diffamation, mensonge, violation de la vie privée, harcèlement, …), troublant la jouissance paisible de l’immeuble et donnant lieu à des plaintes des autres locataires de l’immeuble.

Le locataire est également tenu d’une obligation de garnir les lieux loués, et ce, conformément à l’article 20 du décret. Cette obligation est censée permettre au bailleur de se prévaloir, le cas échéant du privilège qui lui est accordé par l’article 20, 1° de la loi hypothécaire : le bailleur bénéficie pour le paiement d’une partie de ses loyers d’un privilège sur meuble portant sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée.

A propos de la détention d’un animal, il a été jugé que «  la clause interdisant au locataire la détention d’un animal domestique ne porte atteinte au droit à l’intégrité de la vie privée, de la vie familiale et du domicile, consacré par l’article 8.1 de la Convention européenne des droits de l’homme, que dans la seule mesure où cette clause porte une interdiction générale et absolue sans référence à une quelconque nocivité.
Tel n’est pas le cas de la clause qui se limite à interdire la détention de plus d’un chien ou d’un chat et qui n’accepte la détention que pour autant qu’ils ne soient pas dangereux, qu’ils ne constituent pas une source d’ennui pour les voisins ou pour la société ou qu’ils ne mettent pas en danger la propreté et l’hygiène des lieux tant pour le locataire que pour les voisins » (Justice de paix de Mouscron-Comines-Warneton, Jugement du 12 avril 2010)

Obligation de respecter la destination, d’entretien et de restitution

L’obligation de procéder aux réparations locatives (obligation de moyen)
Les articles 8 et 15 du décret décrivent expressément l’obligation du preneur de procéder aux réparations dites locatives à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté ou force majeure.
Comme mentionné ci-avant, le Gouvernement a établi une liste quant à la répartition des travaux incombant au preneur.

Sont à charge du bailleur (= propriétaire) :
– Les grosses réparations.
– Les réparations de gros entretien, c’est-à-dire celles qui peuvent devenir nécessaires pendant la durée du bail et qui sont autres que les réparations locatives ou les grosses réparations.
– Les réparations résultant de l’usure normale, de la vétusté, de la force majeure, d‘un vice de construction ou d‘une malfaçon ou encore celles qui auraient dû être faites avant l’entrée du locataire dans les lieux loués.
– La réparation ou le remplacement des éléments en panne ou défectueux pour autant que le preneur l’ait avisé et que la cause ne soit pas liée à un mauvais usage ou à un manque d’entretien de la part du preneur.
– La transmission au preneur de toutes les informations utiles pour assurer le bon usage des appareils, équipements et matériaux mis à sa disposition dans le bien loué.

Sont à charge du preneur (= locataire) :
– Les réparations locatives ou de menu entretien.
– L’obligation d’user des lieux en bon père de famille en se comportant de façon raisonnable et prévoyante.
– L’obligation de prévenir le bailleur, dans un délai raisonnable, de toute défectuosité ou anomalies dans le bien loué. À défaut, le preneur s’expose à devoir supporter l’aggravation des dommages causés par sa passivité.

Remarques importantes :
– Il ne peut pas être dérogé à la présente répartition des travaux entre le bailleur et le preneur, dès que les lieux loués sont affectés à la résidence principale du locataire.
– Il faut tenir compte de la répartition du coût des travaux ou des frais d’entretien dans les copropriétés, régies par des actes de base.

Obligation de respecter la destination du bien loué
Le locataire a l’obligation de respecter la destination du bien loué.
En effet, certains contrats de bail de résidence principale interdisent au locataire l’affectation, même partielle, du bien à un usage professionnel (principalement pour raison fiscale).
En cas d’infraction à la destination du bien loué, le bailleur peut, sur le fondement de la clause contractuelle interdisant la présence d’une activité professionnelle, postuler en justice le remboursement à charge du locataire du surcoût d’imposition en résultant pour le bailleur.
En effet, en y installant son activité professionnelle (même partiellement) dans les lieux loués, le preneur peut déduire une partie du loyer en charge professionnel. Le corollaire de cette déduction est l’imposition du bailleur sur le revenu réel et non plus uniquement sur le précompte immobilier.
C’est en ce sens que le tribunal de première instance de Bruges du 7 février 2018 a déclaré que «  dans le cas d’un bail de résidence principale, il est prévu l’interdiction expresse d’affecter le bien loué en totalité ou en partie à une activité professionnelle, la demande n’est pas fondée sur le changement de destination du bien mais bien uniquement sur la déduction fiscale d’ une partie du loyer à titre de frais professionnels et donc uniquement sur une disposition du contrat de bail.
La demande n’est pas soumise à l’article 2277 du Code civil dès lors qu’elle ne concerne ni l’une des dettes expressément énumérées, ni une dette périodique. L’existence de la dette dépendait chaque année d’une nouvelle décision à prendre de déduire le loyer à titre de frais professionnel. Seul l’article 2277 du Code civil ayant été invoqué, le tribunal ne peut soulever d’office un autre moyen fondé sur l’article 2223 du Code civil ».

Obligation de restitution (obligation de résultat)
Contrairement à l’obligation d’entretien, l’obligation de restitution pesant sur le locataire est une obligation de résultat.
Dès lors, le bailleur peut se contenter de démontrer que le résultat escompté (la restitution des lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient initialement) n’a pas été atteint permettant ainsi d’engager la responsabilité du locataire. Afin d’écarter toute responsabilité, le locataire devra démontrer l’existence d’une cause étrangère libératoire indemne de toute faute.
Bien que le preneur doive restituer les lieux dans l’état dans lequel il l’a reçu, il ne doit cependant pas répondre des choses qui ont péri ou qui ont été dégradées par vétusté ou force majeure.
La preuve des dégâts locatifs peut être établie par toute voie de droit mais celle-ci sera facilitée par l’établissement d’un état des lieux contradictoire.

Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
En exécution de cette disposition, le locataire doit indemniser son bailleur pour les dégâts locatifs dont il est responsable et qui sont constatés à la fin du bail, généralement à la suite de l’état des lieux de sortie sur la base d’une comparaison par rapport à l’état des lieux d’entrée. Il est question d’une obligation de résultat.
Dans un arrêt du 8 mars 2021, la Cour de cassation rappelle que le bailleur est en droit de postuler le remboursement des coûts engagés par ses soins pour réparer les dégâts locatifs. Cela vaut même lorsque le bailleur a fait lui-même réparer les dégâts locatifs et vend ensuite son bien ; le prix d’achat que le bailleur reçoit de l’acheteur du bien est une contrepartie du transfert de propriété et le paiement de ce prix ne tend pas à indemniser les dégâts locatifs ; par conséquent, le prix que le bailleur reçoit ne peut être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable du chef des dégâts locatifs.
Voir à l’inverse, à propos du bailleur qui laisse son bien à l’abandon après le départ de son locataire auquel il réclame pourtant l’indemnisation de dégâts locatifs, J.P. Wavre (2e cant.), 17 janvier 2019, J.J.P.-T.Vred., 2020/1-2, p. 29, note T. DE WALQUE, « Réclamation des indemnités pour dégâts locatifs et abus de droit : conciliables ? » : « Si le propriétaire a le droit de disposer librement de l’indemnité pour dégâts locatifs et ne peut être tenu de procéder aux réparations des dégâts locatifs retenus par l’expert, il abuse de son droit en réclamant une indemnisation des dommages locatifs alors qu’il laisse le bien à l’abandon et projette de procéder à sa démolition. L’exercice de son droit doit être réduit à celui que ferait un propriétaire normalement diligent et, dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder une indemnité pour dégâts locatifs ».

L’article 27, §1 du décret impose désormais de manière impérative de dresser un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs et ce, « soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Cet état des lieux devra également être annexé au contrat de bail et être présenté à l’enregistrement.
En cas de désaccord quant à l’établissement d’un état des lieux, la sollicitation du juge de paix est autorisée dans les quinze jours suivant l’expiration du délai d’un mois.
Cet état des lieux doit être établi de manière détaillée.
Le décret apporte une nouveauté. Il prévoir désormais, mais de manière supplétive, que chaque partie peut requérir d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. Dans cette situation, le juge de paix peut également être sollicité afin de designer un expert qui sera chargé d’établir cet état des lieux de sortie.

Enfin, rappelons qu’à défaut d’avoir établi un état des lieux, l’article 28 du décret (texte identique à l’article 1731 du Code civil) prévoit une présomption réfrangible qu’en cas d’absence d’état des lieux détaillé, le preneur a reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve en fin de bail. Il s’agit d’une présomption en faveur du preneur.
Cette présomption étant réfragable, le bailleur est autorisé d’apporter la preuve par toute voie de droit que les lieux loués ont été dégradé non par vétusté ou force majeure, mais par un fait imputable au preneur.

Obligation en matière d’incendie
Le décret impose au preneur l’obligation d’assurer sa responsabilité en cas d’incendie. Celle-ci doit être contractée avant l’entrée dans les lieux et le preneur doit apporter la preuve du paiement des primes annuelles d’assurances.
Cette disposition est toutefois supplétive. En cas de défaut du preneur d’apporter cette preuve, le bailleur peut solliciter l’ajout d’une clause d’abandon de recours dans son contrat d’assurance dont le coût sera à répercuter sur le preneur.
L’article 17 du décret précise que le preneur répond de l’incendie sauf à démontrer que celui-ci s’est déclaré sans sa faute. Cette preuve pouvant être rapportée par toute voie de droit et le preneur n’est libéré que s’il fait la preuve d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable (Cass., 16 février 1978, Pas., 1978).
Le tribunal de Liège a considéré que le preneur peut être exonéré de sa responsabilité lorsque l’incendie est provoqué par un tiers – alors même que l’auteur est inconnu – à la condition qu’il prouve que l’auteur est réellement un tiers, même s’il est resté inconnu. Ainsi, l’immeuble détruit pas un incendie volontaire dont l’auteur n’a pas été découvert n’exonère pas le preneur. Celui-ci doit encore démontrer que l’incendie est survenu sans sa faute ou celle des personnes de sa maison (Liège, 15 septembre 2016).
Dans un jugement du juge de paix de Forest, ce dernier a considéré que le rapport d’expertise qui précise que le feu a pris sans aucun doute possible dans un téléviseur alors qu’il était éteint, à l’exception du dispositif de commande, démontre à suffisance que le locataire n’a pas commis de faute (J.P. Forest, 4 mai 2015, J.J.P., 2016).
Le tribunal de Liège à quant à lui rendu un jugement tout à fait différent en décidant que les locataires répondaient de l’incendie dont l’origine se trouvait dans la défectuosité du système électronique du fout à micro-ondes qu’ils avaient installé dans les lieux loués (Liège, 26 avril 2011, J.L.M.B., 2012/40).

Paiement du loyer et des charges
Le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges prévues contractuellement.
Lorsque les parties ont convenu de fixer les charges de manière non-forfaitaire, le bailleur est tenu, en vertu de l’article 24 du décret, de communiquer au locataire les documents justifiants le montant des charges réelles. Le but est de garantir une totale transparence.
Il arrive que le bailleur néglige d’établir un décompte des charges durant un certain nombre d’années alors qu’il est tenu contractuellement d’en établir une fois par an et réclame soudainement le paiement des suppléments de charge.
Le juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre s’est positionné en ces termes : « Le bailleur qui s’abstient pendant 17 ans de communiquer un décompte de charges et donc de réclamer tout paiement complémentaire commet un abus de droit lorsqu’il exige subitement le paiement de sommes importantes pour les cinq dernières années. Il y a lieu de réduire les arriérés de charges exigibles à ceux qui correspondent à la période postérieure à la première réclamation exprimée par le bailleur. Le juge ne peut imposer une adaptation de la provision pour charges lorsque la convention de bail ne la prévoit pas ».
Ainsi, il est fait application de l’abus de droit afin de réduire le droit du bailleur à un usage normal: il prive ainsi le bailleur de la possibilité de réclamer un solde de charge pour la période antérieure à la première demande qu’il a formée en ce sens, dix-sept ans après le début du bail. En agissant ainsi durant 17 années, le bailleur a ainsi créé une légitime confiance dans le chef du preneur qu’aucun supplément de charges ne lui serait réclamé.
En ce qui concerne la révision des charges, cette faculté doit être prévue stricto sensu dans le contrat de bail. Dans la négative, le bailleur n’est pas disposé à réviser les charges locatives.
Il est important de souligner que la révision des provisions de charges doit être distinguée de la révision des charges forfaitaires ou de leur conversion en frais réels qui peut être accordés par le juge dans les conditions de l’article 58 du décret wallon et de l’article 240 du code bruxellois du logement.
Article 58 (…)
§ 3. A tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels.
Le juge statue notamment sur la base de l’évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible.

Concernant les sommes payées indûment par le locataire à titre de frais ou charges, l’article 2273 du code civil combiné avec l’article 25 du décret wallon, prévoir que l’action du preneur se prescrit par un an à compter de la demande en remboursement qu’il aura adressé au bailleur par courrier recommandé. L’envoi recommandé est obligatoire et à l’avantage de donner date certaine au courrier. La restitution des montants perçus indûment n’est toutefois exigible que pour les sommes acquittées au cours des cinq ans qui précèdent la demande de remboursement concernée.