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Obligation du preneur

1. Dispositions légales

Région wallonne – Décret du 15 mars 2018

Section 4. – Droits et obligations du preneur
Article 14.

Le preneur :
1° use de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;
2° paye le prix du bail aux termes et délais convenus.
Article 15.
Le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien. On entend par réparations locatives ou de menu entretien les réparations de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux par le preneur.
Article 16.
Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Article 17.
§ 1er. Le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute.
§2. La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance.

Sauf si les parties en conviennent autrement, le preneur contracte cette assurance préalablement à l’entrée dans les lieux. Il apporte la preuve du paiement des primes annuellement. Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve du paiement des primes dans le mois suivant l’entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le mois suivant la date anniversaire de l’entrée dans les lieux, le bailleur peut solliciter auprès de son organisme assureur assurant l’habitation d’ajouter, au profit du preneur, une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance  » habitation « . Dans ce cas, il peut en répercuter le coût au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée.
Article 18.
Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de son habitation ou de ses sous-locataires.
Article 19.
En cas de résolution par la faute du preneur, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.
Article 20.

Le défaut du preneur de garnir le bien d’habitation de meubles en suffisance, constitue une cause de résolution fautive du bail, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.
Article 21.
Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin ou si des travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.
Si ces réparations ou ces travaux économiseurs d’énergie durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations ou les travaux économiseurs d’énergie sont de telle nature qu’ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Article 22.
Si le preneur a été troublé dans sa jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au bailleur.
Article 23.
Si ceux qui ont commis les voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l’exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d’instance, s’il l’exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède.

Région de Bruxelles-Capitale – Code Bruxellois du logement

Article 223.  – Réparations et entretien
§ 1er. Le preneur est tenu des réparations locatives, à l’exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, et des travaux de menu entretien.
Les réparations locatives et de menu entretien sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux.
§ 2. Le bailleur est tenu de toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires.
§ 3. Le Gouvernement établit une liste non limitative des réparations et travaux d’entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur.


2. Chronique


L’obligation d’user de la chose en bon père de famille (personne prudente et raisonnable)
Cette obligation impose au locataire s’utiliser le bien à usage d’habitation comme le ferait toute personne normale et prévoyante. Il s’agit donc d’une obligation de moyens.
Un manquement à cette obligation est généralement invoqué lorsque le locataire se rend coupable de troubles, d’incidents, qui insupportent des voisins, et poussent le bailleur à agir en résolution judiciaire du bail qui le lie au preneur « trouble-fête ». Les juges du fond se montrent plus ou moins enclins à prononcer une telle sanction en fonction du « profil » tant du bailleur (par exemple, une société de logements sociaux) que du locataire (par exemple, le locataire d’un logement social présentant ou non des troubles psychiques).
Ainsi, le jugement du 18 janvier 2021 du juge de paix du 1er canton de Gand a prononcé la résolution judiciaire du bail de logement social aux torts du locataire qui causait de manière prolongée et systématique des troubles locatifs (J.P. Gand, T.G.R – TWVR, 2020).

Pour le juge de paix de Forest, à propos du locataire d’un logement qui n’était pas social, « le fait d’héberger 7 chats dans un appartement de 40 m2 sans jardin et le manque d’entretien et d’hygiène qui ont été constatés sont constitutifs de nuisances et constituent un manquement du preneur à son obligation d’occuper les lieux en bon père de famille, dont la gravité justifie la résolution du contrat de bail à ses torts » (J.P. Forest, 5 septembre 2016, J.J.P., 2019/1-2).
De même, selon le juge de paix de Landen-Léau, « la demande de résolution d’un bail de logement social pour cause de manquements des locataires à leurs obligations et qui a pour fondement les troubles de voisinage est recevable puisque ces troubles constituent seulement les circonstances de fait sur les- quelles s’appuie la demande (…) Le locataire social qui occupe et fait usage du bien loué de manière telle qu’il cause une gêne pour ses voisins, que ce soit sous forme de bruit excessif, d’insultes ou de grossièreté, ne respecte pas le prescrit de l’article 1728 du Code civil et ne fait dès lors pas usage du bien en bon père de famille » (J.P. Landen-Léau, 30 janvier 2013, J.J.P., 2014/9-10).

Il en résulte une jurisprudence casuistique liée à l’appréciation par les juges du fond en fait, eu égard aux circonstances de l’espèce, du respect de cette obligation par le locataire.
La Cour de cassation le rappelle dans un arrêt du 7 janvier 2021 : « Le juge du fond apprécie en fait, eu égard aux circonstances de l’espèce, si le preneur use du bien loué en bon père de famille ». Au regard des faits dont les juges du fond étaient saisis, elle estime que la résolution judiciaire d’un bail d’habitation a pu être prononcée à la requête du bailleur à l’encontre de son locataire du chef d’un manquement grave à cette obligation ; ce dernier s’est rendu coupable de divers comportements tant vis-à-vis du bailleur que vis-à-vis des autres locataires de l’immeuble (tapages nocturnes et diurnes, diffamation, mensonge, violation de la vie privée, harcèlement, …), troublant la jouissance paisible de l’immeuble et donnant lieu à des plaintes des autres locataires de l’immeuble.

Le locataire est également tenu d’une obligation de garnir les lieux loués, et ce, conformément à l’article 20 du décret. Cette obligation est censée permettre au bailleur de se prévaloir, le cas échéant du privilège qui lui est accordé par l’article 20, 1° de la loi hypothécaire : le bailleur bénéficie pour le paiement d’une partie de ses loyers d’un privilège sur meuble portant sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée.

A propos de la détention d’un animal, il a été jugé que «  la clause interdisant au locataire la détention d’un animal domestique ne porte atteinte au droit à l’intégrité de la vie privée, de la vie familiale et du domicile, consacré par l’article 8.1 de la Convention européenne des droits de l’homme, que dans la seule mesure où cette clause porte une interdiction générale et absolue sans référence à une quelconque nocivité.
Tel n’est pas le cas de la clause qui se limite à interdire la détention de plus d’un chien ou d’un chat et qui n’accepte la détention que pour autant qu’ils ne soient pas dangereux, qu’ils ne constituent pas une source d’ennui pour les voisins ou pour la société ou qu’ils ne mettent pas en danger la propreté et l’hygiène des lieux tant pour le locataire que pour les voisins » (
Justice de paix de Mouscron-Comines-Warneton, Jugement du 12 avril 2010)

Obligation de respecter la destination, d’entretien et de restitution

L’obligation de procéder aux réparations locatives (obligation de moyen)
Les articles 8 et 15 du décret décrivent expressément l’obligation du preneur de procéder aux réparations dites locatives à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté ou force majeure.

Comme mentionné ci-avant, le Gouvernement a établi une liste quant à la répartition des travaux incombant au preneur.

Sont à charge du bailleur (= propriétaire) :
– Les grosses réparations.

– Les réparations de gros entretien, c’est-à-dire celles qui peuvent devenir nécessaires pendant la durée du bail et qui sont autres que les réparations locatives ou les grosses réparations.
– Les réparations résultant de l’usure normale, de la vétusté, de la force majeure, d‘un vice de construction ou d‘une malfaçon ou encore celles qui auraient dû être faites avant l’entrée du locataire dans les lieux loués.
– La réparation ou le remplacement des éléments en panne ou défectueux pour autant que le preneur l’ait avisé et que la cause ne soit pas liée à un mauvais usage ou à un manque d’entretien de la part du preneur.
– La transmission au preneur de toutes les informations utiles pour assurer le bon usage des appareils, équipements et matériaux mis à sa disposition dans le bien loué.

Sont à charge du preneur (= locataire) :
– Les réparations locatives ou de menu entretien.
– L’obligation d’user des lieux en bon père de famille en se comportant de façon raisonnable et prévoyante.
– L’obligation de prévenir le bailleur, dans un délai raisonnable, de toute défectuosité ou anomalies dans le bien loué. À défaut, le preneur s’expose à devoir supporter l’aggravation des dommages causés par sa passivité.

Remarques importantes :
– Il ne peut pas être dérogé à la présente répartition des travaux entre le bailleur et le preneur, dès que les lieux loués sont affectés à la résidence principale du locataire.
– Il faut tenir compte de la répartition du coût des travaux ou des frais d’entretien dans les copropriétés, régies par des actes de base.

Obligation de respecter la destination du bien loué
Le locataire a l’obligation de respecter la destination du bien loué.

En effet, certains contrats de bail de résidence principale interdisent au locataire l’affectation, même partielle, du bien à un usage professionnel (principalement pour raison fiscale).
En cas d’infraction à la destination du bien loué, le bailleur peut, sur le fondement de la clause contractuelle interdisant la présence d’une activité professionnelle, postuler en justice le remboursement à charge du locataire du surcoût d’imposition en résultant pour le bailleur.
En effet, en y installant son activité professionnelle (même partiellement) dans les lieux loués, le preneur peut déduire une partie du loyer en charge professionnel. Le corollaire de cette déduction est l’imposition du bailleur sur le revenu réel et non plus uniquement sur le précompte immobilier.
C’est en ce sens que le tribunal de première instance de Bruges du 7 février 2018 a déclaré que «  dans le cas d’un bail de résidence principale, il est prévu l’interdiction expresse d’affecter le bien loué en totalité ou en partie à une activité professionnelle, la demande n’est pas fondée sur le changement de destination du bien mais bien uniquement sur la déduction fiscale d’ une partie du loyer à titre de frais professionnels et donc uniquement sur une disposition du contrat de bail.
La demande n’est pas soumise à l’article 2277 du Code civil dès lors qu’elle ne concerne ni l’une des dettes expressément énumérées, ni une dette périodique. L’existence de la dette dépendait chaque année d’une nouvelle décision à prendre de déduire le loyer à titre de frais professionnel. Seul l’article 2277 du Code civil ayant été invoqué, le tribunal ne peut soulever d’office un autre moyen fondé sur l’article 2223 du Code civil ».

Obligation de restitution (obligation de résultat)
Contrairement à l’obligation d’entretien, l’obligation de restitution pesant sur le locataire est une obligation de résultat.

Dès lors, le bailleur peut se contenter de démontrer que le résultat escompté (la restitution des lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient initialement) n’a pas été atteint permettant ainsi d’engager la responsabilité du locataire. Afin d’écarter toute responsabilité, le locataire devra démontrer l’existence d’une cause étrangère libératoire indemne de toute faute.
Bien que le preneur doive restituer les lieux dans l’état dans lequel il l’a reçu, il ne doit cependant pas répondre des choses qui ont péri ou qui ont été dégradées par vétusté ou force majeure.
La preuve des dégâts locatifs peut être établie par toute voie de droit mais celle-ci sera facilitée par l’établissement d’un état des lieux contradictoire.

Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
En exécution de cette disposition, le locataire doit indemniser son bailleur pour les dégâts locatifs dont il est responsable et qui sont constatés à la fin du bail, généralement à la suite de l’état des lieux de sortie sur la base d’une comparaison par rapport à l’état des lieux d’entrée. Il est question d’une obligation de résultat.
Dans un arrêt du 8 mars 2021, la Cour de cassation rappelle que le bailleur est en droit de postuler le remboursement des coûts engagés par ses soins pour réparer les dégâts locatifs. Cela vaut même lorsque le bailleur a fait lui-même réparer les dégâts locatifs et vend ensuite son bien ; le prix d’achat que le bailleur reçoit de l’acheteur du bien est une contrepartie du transfert de propriété et le paiement de ce prix ne tend pas à indemniser les dégâts locatifs ; par conséquent, le prix que le bailleur reçoit ne peut être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable du chef des dégâts locatifs.
Voir à l’inverse, à propos du bailleur qui laisse son bien à l’abandon après le départ de son locataire auquel il réclame pourtant l’indemnisation de dégâts locatifs, J.P. Wavre (2e cant.), 17 janvier 2019, J.J.P.-T.Vred., 2020/1-2, p. 29, note T. DE WALQUE, « Réclamation des indemnités pour dégâts locatifs et abus de droit : conciliables ? » : « Si le propriétaire a le droit de disposer librement de l’indemnité pour dégâts locatifs et ne peut être tenu de procéder aux réparations des dégâts locatifs retenus par l’expert, il abuse de son droit en réclamant une indemnisation des dommages locatifs alors qu’il laisse le bien à l’abandon et projette de procéder à sa démolition. L’exercice de son droit doit être réduit à celui que ferait un propriétaire normalement diligent et, dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder une indemnité pour dégâts locatifs ».

L’article 27, §1 du décret impose désormais de manière impérative de dresser un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs et ce, « soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Cet état des lieux devra également être annexé au contrat de bail et être présenté à l’enregistrement.
En cas de désaccord quant à l’établissement d’un état des lieux, la sollicitation du juge de paix est autorisée dans les quinze jours suivant l’expiration du délai d’un mois.
Cet état des lieux doit être établi de manière détaillée.
Le décret apporte une nouveauté. Il prévoir désormais, mais de manière supplétive, que chaque partie peut requérir d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. Dans cette situation, le juge de paix peut également être sollicité afin de designer un expert qui sera chargé d’établir cet état des lieux de sortie.

Enfin, rappelons qu’à défaut d’avoir établi un état des lieux, l’article 28 du décret (texte identique à l’article 1731 du Code civil) prévoit une présomption réfrangible qu’en cas d’absence d’état des lieux détaillé, le preneur a reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve en fin de bail. Il s’agit d’une présomption en faveur du preneur.
Cette présomption étant réfragable, le bailleur est autorisé d’apporter la preuve par toute voie de droit que les lieux loués ont été dégradé non par vétusté ou force majeure, mais par un fait imputable au preneur.

Obligation en matière d’incendie
Le décret impose au preneur l’obligation d’assurer sa responsabilité en cas d’incendie. Celle-ci doit être contractée avant l’entrée dans les lieux et le preneur doit apporter la preuve du paiement des primes annuelles d’assurances.
Cette disposition est toutefois supplétive. En cas de défaut du preneur d’apporter cette preuve, le bailleur peut solliciter l’ajout d’une clause d’abandon de recours dans son contrat d’assurance dont le coût sera à répercuter sur le preneur.
L’article 17 du décret précise que le preneur répond de l’incendie sauf à démontrer que celui-ci s’est déclaré sans sa faute. Cette preuve pouvant être rapportée par toute voie de droit et le preneur n’est libéré que s’il fait la preuve d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable (Cass., 16 février 1978, Pas., 1978).
Le tribunal de Liège a considéré que le preneur peut être exonéré de sa responsabilité lorsque l’incendie est provoqué par un tiers – alors même que l’auteur est inconnu – à la condition qu’il prouve que l’auteur est réellement un tiers, même s’il est resté inconnu. Ainsi, l’immeuble détruit pas un incendie volontaire dont l’auteur n’a pas été découvert n’exonère pas le preneur. Celui-ci doit encore démontrer que l’incendie est survenu sans sa faute ou celle des personnes de sa maison (Liège, 15 septembre 2016).
Dans un jugement du juge de paix de Forest, ce dernier a considéré que le rapport d’expertise qui précise que le feu a pris sans aucun doute possible dans un téléviseur alors qu’il était éteint, à l’exception du dispositif de commande, démontre à suffisance que le locataire n’a pas commis de faute (J.P. Forest, 4 mai 2015, J.J.P., 2016).
Le tribunal de Liège à quant à lui rendu un jugement tout à fait différent en décidant que les locataires répondaient de l’incendie dont l’origine se trouvait dans la défectuosité du système électronique du fout à micro-ondes qu’ils avaient installé dans les lieux loués (Liège, 26 avril 2011, J.L.M.B., 2012/40).

Paiement du loyer et des charges
Le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges prévues contractuellement.

Lorsque les parties ont convenu de fixer les charges de manière non-forfaitaire, le bailleur est tenu, en vertu de l’article 24 du décret, de communiquer au locataire les documents justifiants le montant des charges réelles. Le but est de garantir une totale transparence.
Il arrive que le bailleur néglige d’établir un décompte des charges durant un certain nombre d’années alors qu’il est tenu contractuellement d’en établir une fois par an et réclame soudainement le paiement des suppléments de charge.
Le juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre s’est positionné en ces termes : « Le bailleur qui s’abstient pendant 17 ans de communiquer un décompte de charges et donc de réclamer tout paiement complémentaire commet un abus de droit lorsqu’il exige subitement le paiement de sommes importantes pour les cinq dernières années. Il y a lieu de réduire les arriérés de charges exigibles à ceux qui correspondent à la période postérieure à la première réclamation exprimée par le bailleur. Le juge ne peut imposer une adaptation de la provision pour charges lorsque la convention de bail ne la prévoit pas ».
Ainsi, il est fait application de l’abus de droit afin de réduire le droit du bailleur à un usage normal: il prive ainsi le bailleur de la possibilité de réclamer un solde de charge pour la période antérieure à la première demande qu’il a formée en ce sens, dix-sept ans après le début du bail. En agissant ainsi durant 17 années, le bailleur a ainsi créé une légitime confiance dans le chef du preneur qu’aucun supplément de charges ne lui serait réclamé.
En ce qui concerne la révision des charges, cette faculté doit être prévue stricto sensu dans le contrat de bail. Dans la négative, le bailleur n’est pas disposé à réviser les charges locatives.
Il est important de souligner que la révision des provisions de charges doit être distinguée de la révision des charges forfaitaires ou de leur conversion en frais réels qui peut être accordés par le juge dans les conditions de l’article 58 du décret wallon et de l’article 240 du code bruxellois du logement.
Article 58 (…)
§ 3
. A tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels.

Le juge statue notamment sur la base de l’évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible.

Concernant les sommes payées indûment par le locataire à titre de frais ou charges, l’article 2273 du code civil combiné avec l’article 25 du décret wallon, prévoir que l’action du preneur se prescrit par un an à compter de la demande en remboursement qu’il aura adressé au bailleur par courrier recommandé. L’envoi recommandé est obligatoire et à l’avantage de donner date certaine au courrier. La restitution des montants perçus indûment n’est toutefois exigible que pour les sommes acquittées au cours des cinq ans qui précèdent la demande de remboursement concernée.

3. Jurisprudence

Tekort aan verluchting en verhoogde CO2-waarden – Bewoning als oorzaak – Ontbinding huurovereenkomst ten laste van de huurder
Wanneer de wijze van bewoning door de huurder, inzonderheid onvoldoende verluchting en onvoldoende verwarming, aan de basis ligt van

Justice de paix de Jodoigne, jugement du 16 novembre 2021 (PDF)
Bail d’habitation- Incendie – Présomption de responsabilité du locataire

La présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie ne repose sur ce dernier que pour les locaux prix en location. Si l’incendie a pris

Tribunal de l’entreprise francophone de Bruxelles, Jugement du 15 juin 2020 (PDF)
Baux – Bail d’habitation – Incendie – Présomption de faute du locataire – Renversement de la présomption – Faute d’un tiers non identifié

Le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute. Démontrer que le sinistre a été provoqué par un

Tribunal civil francophone de Bruxelles, Jugement du 28 mai 2019 (PDF)
Baux – Bail à loyer – Résidence principale – Charges locatives – Absence de mention dans le contrat – Pas d’exigibilité.

Si la configuration du contrat de bail ménage aux parties la possibilité d’ajouter le montant des charges dues par le preneur en sus du loyer mais

Tribunal civil de Liège, Jugement du 28 novembre 2018 (PDF)
Baux – Bail d’habitation – Région wallonne – Dégradations – Responsabilité du locataire – Preuve contraire (non).
Les dispositions du décret wallon sur le bail

Tribunal de première instance du Hainaut, Jugement du 7 février 2018 (PDF)
Baux – Bail à loyer – Avertissement tardif des défauts – Absence de mise en demeure du bailleur et de cantonnement – Application irrégulière de l’exception d’inexécution.
Le locataire ne peut valablement décider de compenser unilatéralement une partie de sa dette de loyer avec des dommages et intérêts pour troubles de jouissance sans avoir adressé préalablement une mise en demeure régulière à son bailleur et

Juge de paix de Fléron, Jugement du 4 mai 2017
Bail – caution personnelle – décharge partielle de la caution à titre gratuit – négligence du bailleur qui laisse s’accroître la dette de loyers – appréciation.
La caution peut être partiellement déchargée de son obligation de payer la dette de loyer lorsque le bailleur n’a pas exercé ses droits contre le locataire avec toute la diligence requise et a laissé s’accumuler de manière déraisonnable les loyers

Justice de paix d’Anvers, Jugement du 15 mars 2017
1. Obligation de restitution – état des lieux d’entrée – document signé lors de la prise de cours du bail – conséquences
2. Peinture des murs et plafonds – art. 1754 en 1755 C. civ. – art. 2, § 2 de la loi sur le bail de résidence principale – dispositions impératives – clause contractuelle.

1. L’obligation de restitution des preneurs impose à ceux-ci de rendre l’appartement, le jardin et l’emplacement de parking dans l’état décrit par l’état

Justice de paix de Forest, Jugement du 5 septembre 2016 (PDF)
BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE – législation fédérale – jouissance en bon père de famille – hébergement de nombreux chats – nuisances olfactives – manquement grave – résolution.
Le fait d’héberger 7 chats dans un appartement de 40 m2 sans jardin et le manque d’entretien et d’hygiène qui ont été constatés sont constitutifs

Cour d’appel de Liège, jugement du 15 septembre 2016  (PDF)
Bail d’habitation – Incendie – Cause étrangère libératoire –  Preuve – Tiers inconnu
Le fait que l’incendie ait été allumé -même volontairement- par une personne dont le locataire doit répondre ne constitue pas une cause étrangère libératoire, le preneur étant contractuellement responsable de cette personne. ° Le locataire et

Tribunal civil de Liège, Jugement du 30 octobre 20155 (PDF)
Bail de résidence principale – indexation (article 6) – nullité de la demande – nullité relative – couverture.
L’article 6 des dispositions du Code civil relatives aux baux de résidence principale qui stipule, en son 2e alinéa, que l’indexation ne s’opère qu’après

Cour de cassation, 1re chambre, Arrêt du 6 novembre 2014 (PDF)
Bail à loyer — Obligations entre parties. — Incendie des lieux loués. — Cause. — Comportement fautif du preneur. — Vice ou défaut de la chose louée. — Responsabilité. — Effet. — Partage de responsabilité.
Les articles 1721 et 1733 du Code civil n’excluent pas qu’un partage de responsabilité puisse être prononcé lorsque l’incendie de la chose louée

Juge de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 25 mai 2012 (PDF)
Baux – Bail à loyer – Résidence principale – Bail conclu par un professionnel – Pratiques du commerce – Clauses abusives – Clause de hausse de prix – Clause de résiliation unilatérale – Clause relative aux charges forfaitaires.
Le bailleur manque à son obligation de résultat de procurer une jouissance paisible au preneur pendant la durée du bail lorsqu’il laisse sans

Cour d’appel de Liège (3e chambre), Jugement du 26 avril 2011
Baux – Bail à loyer – Incendie – Responsabilité du locataire – Vice affectant une chose placée par le locataire dans les lieux – Défectuosité de l’installation électrique.
Le preneur répond d’un incendie lorsqu’un vice affecte un appareil électroménager qu’il a lui-même placé dans les lieux1 et dont il est à la fois le

Justice de paix de Mouscron-Comines-Warneton, Jugement du 12 avril 2010 (PDF)
Baux – Bail à loyer – Usage en bon père de famille – Clause interdisant de détenir des animaux domestiques – Vie privée – Droit à l’intégrité de la vie privée – Validité de la clause lorsqu’elle ne comporte pas une interdiction générale et absolue –Interdiction de détenir des animaux dangereux.
La clause interdisant au locataire la détention d’un animal domestique ne porte atteinte au droit à l’intégrité de la vie privée, de la vie familiale et

Tribunal civil de Mons (1ère chambre), Jugement du 27 mars 2009
Baux – Bail à loyer – Incendie – Responsabilité du locataire (oui) – Utilisation de combustibles inadéquats et ramonage insuffisant.
La responsabilité du locataire dans un feu de cheminée qui s’est déclaré dans les lieux loués est établie avec certitude dès lors qu’il a fait brûler

Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (16ème ch.), Jugement du 24 janvier 2008 (PDF)
Bail d’habitation – Co-preneurs – Paiement des loyers – indivisibilité – Résiliation 
Lorsqu’il apparaît que les parties avaient l’intention de considérer les deux co-preneurs comme étant une seule et même personne, il s’en suit

Justice de paix de Tournai, Jugement du 10 avril 2007 (PDF)
Bail d’habitation – inhabitabilité – Suspension du paiement des loyers – Résolution judiciaire (non)

Un arrêt d’inhabitabilité frappant un immeuble loué entraîne la perte juridique temporaire de la chose et, par voie de conséquence, la

suspension des obligations contractuelles découlant du bail jusqu’à ce qu’une nouvelle décision administrative déclare l’immeuble à nouveau habitable. La suspension du paiement des loyers pendant la période d’inhabitabilité ne constitue dès lors pas un manquement contractuel grave justifiant la résolution judiciaire du bail.

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Justice de paix de Fontaine l’Evêque, Jugement 2 novembre 2006
Obligation du preneur – Griefs en dehors du bail 
La résolution judiciaire d’un contrat synallagmatique ne peut être sollicitée que pour une inexécution fautive d’une ou plusieurs obligations découlant du contrat, et non en raison de griefs personnels sans rapport direct avec la convention. La demanderesse invoquait toutefois le manque d’entretien, tapage nocturne, des faits de violence rendant impossible toute relation contractuelle et créant une insécurité tant pour les biens que pour les personne, elle sollicitait le prononciation de la résolution judiciaire du contrat de bail

Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 7 avril 2006.
Des retards systématiques dans le versement du loyer, lequel est payé en cours de mois et non de façon anticipative comme cela est stipulé dans le contrat de bail, constituent certes un manquement contractuel lequel n’est toutefois pas suffisamment grave pour justifier la résolution du bail aux torts des preneurs.
Les tribunaux devant avoir égard à l’ensemble d’une situation donnée, la résolution du bail peut être prononcée en prenant en considération la multiplicité et la constance avec lesquelles les preneurs ont violé leurs obligations contractuelles élémentaires (essentiellement en l’espèce leur obligation de jouir des lieux en bon père de famille, le non-paiement à sa date du loyer, le défaut de couverture d’assurance durant sept mois et la constitution tardive de la garantie locative), même si chaque grief pris isolément ne justifiait pas à lui seul la résolution du bail.
La simple possession d’animaux domestiques, sans nuisances particulières, en contrariété avec une clause d’interdiction figurant dans le bail, ne suffit pas à établir une faute contractuelle. Pareille clause peut être considérée comme portant atteinte, dans l’état actuel des conceptions et habitudes sociales, au droit à l’intégrité de la vie privée, de la vie familiale et du domicile que consacre la disposition directement applicable de l’article 8.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme (JJP 2007, p. 177 ).

Justice de paix de Couvin, Jugement du 14 juin 2001
Formation – Consentement – Dol 
La locataire qui contrevient dès le début du bail à une clause expresse d’interdiction d’héberger des animaux dans les lieux loués en cachant l’existence de deux chiens lors de la signature du contrat se rend coupable de dol.
Le silence circonstancié ou « qualifié » peut en effet constituer une réticence dolosive.En l’espèce, il y a lieu d’annuler le bail et de condamner Eu égard à la configuration des lieux loués, la bailleresse n’a en effet commis aucun abus de droit en interdisant la détention d’animaux. (JJP 2003, p. 95)

 

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