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Paiement des loyers et charges – Indexation

1. Dispositions légales

Région wallonne – Décret du 15 mars 20018

Section 4. – Droits et obligations du preneur
Article 14.
Le preneur :

(…)
2° paye le prix du bail aux termes et délais convenus.
Section 5. – Frais et charges imposés aux preneurs

Article 24.
§ 1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles.
Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct.
L’ensemble des documents établissant ces dépenses, reprenant les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités…), sont produits.

Dans le cas d’immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l’obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
§2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
Article 25.
§ 1er. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application du présent décret ou du contrat de bail, lui sont remboursées à sa demande.
Celle-ci est adressée au bailleur par envoi recommandé.
La restitution n’est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des cinq ans qui précèdent cette demande.
Section 6 – Indexation
Article 26.

§1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l’indice santé tel que défini à l’article 2 de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ.
Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail.
Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
L’indice de base est l’indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
§1er bis. Par dérogation au paragraphe 1er, si le bien loué dispose d’un certificat PEB de classe énergétique D au sens de l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments au moment de la demande d’adaptation du loyer, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer des trois quarts de la différence entre le loyer indexé conformément au paragraphe 1er et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée au présent paragraphe.
1er ter. Par dérogation au paragraphe 1er, si le bien loué dispose d’un certificat PEB de classe énergétique E au sens de l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments au moment de la demande d’adaptation du loyer, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer de la moitié de la différence entre le loyer indexé conformément au paragraphe 1er et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée au présent paragraphe.
§1er quater. Par dérogation au paragraphe 1er, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, les loyers des logements mis en location ne disposant pas de certificat PEB au sens de l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments ou disposant d’un certificat PEB de classe énergétique F ou G au moment de la demande d’adaptation du loyer ne peuvent pas être indexés.
[Ce §1er bis à quater s’applique à tout bail en cours au 1er novembre 2022]
§2. Les dispositions contractuelles dont l’effet excéderait l’adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.
Modalités d’application de la mesure des §§1er bis à quater – décret du 19 octobre 2022 modifiant l’article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et limitant l’indexation des loyers en fonction du certificat de performance énergétique des bâtiments
Article. 2 §1er. Par dérogation à l’article 26, §1er, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, à partir du 1er novembre 2023, si le bien loué dispose d’un certificat PEB de classe énergétique D, E, F ou G au sens de l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments, le loyer de base est le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 en application de l’article 26, §§1er bis à 1er quater, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et l’indice de base est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire intervenu entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023

§2. Les dispositions contractuelles dont l’effet excéderait l’adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.
Article. 3 – La limitation de l’adaptation du loyer au coût de la vie prévue à l’article 26, §§1er bis à 1er quater, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation peut être prolongée par période maximale d’un an.]

Région de Bruxelles-Capitale – Code bruxellois du logement

Art. 224/2.  – Indexation et révision des charges
§ 1er. Si elle n’a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 1728bis du Code civil. Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en ait fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

L’adaptation du loyer au coût de la vie visée à l’alinéa 1er qui a pour effet d’augmenter le montant du loyer, n’est due que si :
1° le bail écrit a été enregistré conformément à l’article 227 et ;
2° le certificat PEB a été produit au locataire conformément à l’article 217.]3
§ 1er/1. Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, l’adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l’article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l’indexation autorisée.
Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB F ou G a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, il ne peut y avoir d’adaptation du loyer au coût de la vie.
La limitation de l’adaptation du loyer au coût de la vie telle que prévue aux alinéas 1er et 2 est valable 12 mois.
§ 2. A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l’évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible.


2. Chronique

Paiement du loyer et des charges
Le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges prévues contractuellement.

Lorsque les parties ont convenu de fixer les charges de manière non-forfaitaire, le bailleur est tenu, en vertu de l’article 24 du décret, de communiquer au locataire les documents justifiants le montant des charges réelles. Le but est de garantir une totale transparence.
Il arrive que le bailleur néglige d’établir un décompte des charges durant un certain nombre d’années alors qu’il est tenu contractuellement d’en établir une fois par an et réclame soudainement le paiement des suppléments de charge.
Le juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre s’est positionné en ces termes : « Le bailleur qui s’abstient pendant 17 ans de communiquer un décompte de charges et donc de réclamer tout paiement complémentaire commet un abus de droit lorsqu’il exige subitement le paiement de sommes importantes pour les cinq dernières années. Il y a lieu de réduire les arriérés de charges exigibles à ceux qui correspondent à la période postérieure à la première réclamation exprimée par le bailleur. Le juge ne peut imposer une adaptation de la provision pour charges lorsque la convention de bail ne la prévoit pas ».
Ainsi, il est fait application de l’abus de droit afin de réduire le droit du bailleur à un usage normal: il prive ainsi le bailleur de la possibilité de réclamer un solde de charge pour la période antérieure à la première demande qu’il a formée en ce sens, dix-sept ans après le début du bail. En agissant ainsi durant 17 années, le bailleur a ainsi créé une légitime confiance dans le chef du preneur qu’aucun supplément de charges ne lui serait réclamé.

Dans une autre affaire, confronté à un locataire qui présente des retards importants et répétés dans le paiement des loyers, le bailleur peut introduire une procédure en résolution judiciaire du bail contre son locataire devant le juge de paix. Malgré le manquement à son obligation de payer le loyer, le locataire est en droit de plaider que cette demande de résolution judiciaire du bail est constitutive d’un abus de droit dans le chef de son bailleur.
Dans un arrêt du 4 mars 2021, la Cour de cassation rappelle que face à une telle défense du locataire, le juge est tenu non seulement de vérifier si le bailleur exerce ou non son droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente, mais aussi d’examiner la proportion entre l’avantage recherché ou obtenu par le bailleur et le dommage causé au locataire. Le juge ne peut écarter l’argument de l’abus de droit soulevé par le locataire en se contentant de constater que le bailleur n’exerce pas son droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de celui-ci par une personne prudente et diligente ; le juge doit aussi examiner dans les circonstances de la cause la proportion entre le préjudice subi par le locataire et l’avantage recherché ou obtenu par le bailleur et s’il ne le fait pas, il y a violation de l’article 1134, alinéa 3, de l’ancien Code civil et du principe général du droit selon lequel nul ne peut abuser de son droit.

En ce qui concerne la révision des charges, cette faculté doit être prévue stricto sensu dans le contrat de bail. Dans la négative, le bailleur n’est pas disposé à réviser les charges locatives.
Il est important de souligner que la révision des provisions de charges doit être distinguée de la révision des charges forfaitaires ou de leur conversion en frais réels qui peut être accordés par le juge dans les conditions de l’article 58 du décret wallon et de l’article 240 du code bruxellois du logement.
Article 58 (…)
§ 3
. A tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels.

Le juge statue notamment sur la base de l’évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible.

Concernant les sommes payées indûment par le locataire à titre de frais ou charges, l’article 2273 du code civil combiné avec l’article 25 du décret wallon, prévoir que l’action du preneur se prescrit par un an à compter de la demande en remboursement qu’il aura adressé au bailleur par courrier recommandé. L’envoi recommandé est obligatoire et à l’avantage de donner date certaine au courrier. La restitution des montants perçus indûment n’est toutefois exigible que pour les sommes acquittées au cours des cinq ans qui précèdent la demande de remboursement concernée.

Le forfait 
Les parties peuvent librement fixer le montant forfaitaire des charges imposées au preneur. Ce forfait consistera en une somme fixe, payée avec la même périodicité que le loyer.
Le choix du forfait ne lie aucunement les parties pendant toute la relation contractuelle. Ainsi, ces dernières peuvent, à tout moment, solliciter devant le juge de paix la conversion du forfait en consommation réelles ou précéder, le cas échéant, à une conversion amiable.
Pour que cette conversion soit possible, il est requis que le contrat de bail prévoie un montant forfaitaire pour les frais et charges, indépendant du montant du loyer.
Si les charges sont comprises dans le loyer, seule une révision du loyer sera possible et ce, dans les conditions déterminées par la loi à cet effet.
Enfin, le forfait peut être indexé si les parties ont prévu cette faculté dans le contrat de bail.

Les charges réelles
Si ces charges ne sont pas fixées forfaitairement, la contribution du preneur dans les frais et charges doit correspondre aux dépenses réelles, soit celles que débourse effectivement le bailleur.
Il est d’usage qu’une provision soit versée à cet effet. Le décompte définitif entre parties s’opérera lorsque le bailleur aura pris possession du décompte annuel des frais et charges.

Remboursement des sommes indûment payée
En cas de méconnaissance des règles légales, les sommes versées par le preneur (à titre de charges) doivent lui être remboursées.
Pour ce faire, une procédure spécifique est prévue. Le preneur doit obligatoirement adresser une demande au bailleur par lettre recommandée à la poste et il peut uniquement réclamer la restitution des frais et charges payés pour les montants échus et pays au cours des cinq dernières années (article 25 du décret wallon). De plus, cet article doit être lu en parallèle avec l’article 2273 du Code civil stipulant que « l’action des preneurs pour le recouvrement des sommes indûment payées se prescrit par un an à compter de l’envoi de la demande prévue à l’article 1728quater (art.25).  »
Son droit au remboursement n’est par contre soumis à aucune condition de fond, si ce n’est d’avoir payé des montants sur la base d’une demande de son bailleur ne répondant pas au prescrit de l’article 24 du décret wallon. Le locataire ne doit nullement démontrer le caractère indu des charges qu’il a versées pour obtenir ledit remboursement.
Son droit au remboursement reste intact même si le locataire a procédé au paiement des frais et charges qui lui sont réclamés, et ce, sans aucune contestation.
L’arrêt de la Cour de cassation confirme que les versements effectués sans réserve par le locataire ne prouvent aucunement qu’il a renoncé à son droit de postuler e remboursement des sommes indûment payées au bailleur (Cass. 28 avril 2005, Pas. 2005, p. 963).

Indexation du loyer
Si les parties ont prévu une clause d’indexation dans le contrat de bail, le loyer convenu est automatiquement indexé une fois par an, conformément à l’article 26 du décret.
L’action du bailleur en paiement de l’indexation du loyer se prescrit par un an (Art. 2273, al.1 de l’ancien code civil).
L’article 26 du décret prévoit que le loyer peut être indexé une fois l’an et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Cette indexation est calculée suivant la formule : Loyer de base X nouvel indice/indice de départ.
Le loyer indexé ne peut être supérieur à la formule ci-avant.

Le propriétaire qui oublie d’indexer le loyer à date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail peut toujours le faire, mais son droit aux arriérés d’indexation est limité aux trois derniers mois qui précèdent celui de la demande.

Exclusion de l’indexation du loyer
La faculté d’indexation du loyer est conditionné à l’enregistrement du bail par le bailleur.

De plus, depuis le 1 novembre 2022, la région wallonne a limité l’indexation du loyer en fonction du PEB du bâtiment loué !

En tout état de cause, aucune indexation ne sera possible en présence d’un PEB F ou G.

Pour plus d’informations, contactez-nous !


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