1. Dispositions légales
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux
Article 13.
Le preneur a le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l’expiration de celui-ci, soit à l’expiration du premier ou à l’expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements.)
Toutefois, si le bailleur ou l’un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail, la durée de celui-ci peut être restreinte à la période restant à courir jusqu’à sa majorité.
Article 13 (REGION WALLONNE)
Le preneur a le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l’expiration de celui-ci, soit à l’expiration du premier ou à l’expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par [1 un acte écrit présenté à l’enregistrement. Ce droit est limité à trois renouvellements.
Toutefois, si le bailleur ou l’un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail, la durée de celui-ci peut être restreinte à la période restant à courir jusqu’à sa majorité.
Article 14.
Le preneur désireux d’exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'(huissier de justice) ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.
(A défaut d’accord entre parties, le sous-locataire qui, en vue de sauvegarder ses droits à l’égard du bailleur, comme prévu à l’article 11, II, alinéa 2, lui a dénoncé sa demande, cite le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative reçue de l’un d’entre eux, ou si l’un ou l’autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l’expiration du délai de trois mois. Le bailleur qui n’a pas pris attitude à l’égard du sous-locataire peut, en cours d’instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.)
Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l’expiration du bail, laissé en possession des lieux loués, il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement.
Dès le début du dix-huitième mois qui précède l’expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages.
Article 15.
Le droit au renouvellement s’applique aux baux relatifs aux locaux destinés à l’habitation ou aux locaux accessoires, dans les conditions prévues à l’article 4.
Article 16.
I. Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l’un des motifs suivants :
1° Sa volonté d’occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou l’adoption.
2° Sa volonté d’affecter l’immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale.
3° Sa volonté de reconstruire l’immeuble ou la partie de l’immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d’une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des loxaux et dont le coût dépasse trois années de loyer.
4° Tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce comprises la dépréciation de l’immeuble par le fait du preneur, des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l’accord du bailleur, à la nature ou au mode d’exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur.
Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l’immeuble loué et que le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il y a lieu de prendre en considération dans l’appréciation des manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours non seulement les obligations relatives à la jouissance de l’immeuble, mais encore celles relatives à l’exploitation du commerce, notamment celle d’assurer la conservation du fonds de commerce.
Si le preneur conteste que le bailleur soit fondé à se prévaloir des motifs visés aux alinéas précédents, il se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.
5° L’offre d’un loyer supérieur par un tiers, si le preneur ne fait offre égale conformément aux articles 21, 22 et 23.
6° L’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur qui aurait commencé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué avant l’expiration du délai prévu à l’article 14 pour la notification du bailleur en réponse à la demande de renouvellement du preneur ou qui disposerait, à cette même époque, dans le voisinage immédiat du bien loué d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble où il pourrait continuer son exploitation commerciale.
II. Le preneur n’a pas droit au renouvellement du bail en ce qui concerne la partie de l’immeuble qu’il a donnée en sous-location à usage non commercial.
III. Le mineur, la personne protégée qui a été déclarée incapable de conclure un bail en vertu de l’article 492/1 du Code civil, le nu-propriétaire, (…), (le présumé absent) ou leurs héritiers peuvent s’opposer au renouvellement du bail consenti hors de leur intervention s’ils ont repris la libre administration de leurs biens.
IV. En dehors des cas visés ci-dessus, le bailleur peut se refuser au renouvellement moyennant versement au preneur d’une indemnité d’éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé.
Article 17.
Si le bailleur est une société de capitaux, le refus de renouvellement prévu à l’article 16, 1°, ne peut être opposé qu’en vue de transférer dans les lieux loués le siège principal de l’exploitation du bailleur ou d’agrandir ce siège principal de l’exploitation s’il est situé dans des lieux voisins.
Article 18.
S’il résulte de la réponse prévue à l’article 14 que le bailleur subordonne le renouvellement à des conditions relatives au loyer, à la contribution aux charges, au mode de jouissance ou autres modalités du bail, et si le désaccord persiste quant à ces conditions, le preneur se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.
Le juge statue en équité.
Article 19.
Si le désaccord porte sur le loyer réclamé par le bailleur, le juge prend notamment en considération le prix communément demandé dans le quartier, l’agglomération ou la région pour des immeubles, parties d’immeubles ou locaux comparables et également, s’il échet, la nature particulière du commerce exercé, le profit tiré par le locataire de la sous-location de tout ou partie des locaux.
Il n’a pas égard au rendement, favorable ou défavorable, de l’entreprise résultant du seul fait du preneur.
Article 20.
Le bail est renouvelé aux prix et conditions fixés par le juge si le jugement rendu en premier ressort n’a pas été frappé d’appel ou si, dans les quinze jours de la signification du jugement rendu en degré d’appel, le preneur ne s’est pas désisté de sa demande de renouvellement.
Article 21.
Si le bailleur excipe de l’offre d’un tiers, celle-ci n’est prise en considération que si elle comprend l’engagement du tiers de payer au preneur, éventuellement évincé, l’indemnité d’éviction et si le tiers s’avère lié par son offre pour une durée d’au moins trois mois.
Le preneur dispose, à dater de la notification de cette offre par lettre recommandée ou par exploit d'(huissier de justice), d’un délai de trente jours pour faire une offre égale par les mêmes moyens.
La notification par le bailleur de l’offre du tiers doit mentionner le délai d’acceptation par le preneur du loyer proposé dans l’offre et la déchéance résultant de l’inobservation de ce délai.
Si le preneur fait offre d’un loyer égal, à conditions égales, il est, sans autres enchères, préféré à tous autres.
Si le différend porte sur les autres conditions du bail, le juge convoque le locataire, le bailleur et le tiers qui a fait l’offre et décide à qui la préférence doit être accordée.
Article 22.
Si le preneur conteste la validité ou la sincérité de l’offre du tiers et que le juge déclare cette offre non valable, le bail est renouvelé aux prix et conditions fixés, soit de commun accord, soit par le juge, comme prévu aux articles 18 et 19. Toutefois, lorsque la première offre est déclarée non valable pour une cause autre que l’absence de sincérité, le bailleur peut, dans le mois de la signification du jugement exciper d’une autre offre.
Article 23.
Si le preneur refuse de faire une offre égale à celle du tiers, ou s’abstient de faire cette offre dans le délai de trente jours et dans les formes établies à l’alinéa 2 de l’article 21, le tiers lui est préféré, sauf droit éventuel du preneur à l’indemnité d’éviction prévue à l’article 25.
Article 24.
Si le refus du bailleur de consentir au renouvellement du bail est déclaré injustifié par le juge, après l’expiration du délai de trois mois prévu à l’article 14, le bail est renouvelé au preneur, sauf le droit du bailleur de prétendre à des conditions différentes ou de se prévaloir de l’offre d’un tiers, conformément aux articles 14 et 21 de la présente loi. Toutefois, le délai pour la notification par le bailleur au preneur des conditions auxquelles est subordonné le renouvellement ou de l’offre d’un tiers est réduit à un mois à partir de la signification du jugement.
2. Chronique
La protection du locataire a été l’enjeu principal de cette législation. Outre d’assurer une durée légale de neuf ans (stabilité pour le preneur), elle favorise également son renouvellement.
Les articles 13 et suivants de la loi relative au bail commercial confèrent au preneur le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail.
Le droit au renouvellement n’est pas d’un droit absolu. Le bailleur dispose toujours du droit de refuser le renouvellement, et ce, même sans motif (si refus de renouvellement sans motif, une indemnité d’éviction équivalente à trois années de loyer est due au preneur).
Le droit au renouvellement est une disposition impérative en faveur du preneur.
Le renouvellement du bail constitue un nouveau bail. Dès lors, l’option d’achat ou le droit de préférence insérée dans le bail initial ne survit pas au bail renouvelé.
De plus, les vices qui entacheraient le bail initial ne peuvent porter atteinte à la validité du nouveau bail. (Cass. 17 septembre 2015, R.G.).
N’est donc pas valable le congé notifié, au cours du bail renouvelé, à l’adresse du locataire tel qu’existant lors de la conclusion du bail originaire alors que ce siège social n’était plus la même dans le bail renouvelé (J.P. Bruxelles, 13 juin 2002, J.J.P., 2005).
Au niveau du formalisme, la loi exige du preneur que sa demande soit notifiée au bailleur par exploit d’huissier ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours.
Comme l’a confirmée la Cour de cassation à maintes reprises, il s’agit d’une disposition impérative établie en faveur du bailleur, lequel ne peut donc y renoncer avant le commencement du délai prévu par cette disposition pour la demande de renouvellement. Dès lors, un contrat de renouvellement du bail conclu avant le commencement du délai n’exonère pas le preneur de son obligation de demander le renouvellement dans le délai prévu à cet effet.
Différentes mentions doivent apparaitre dans la demande conformément à la loi, et ce, sous peine de nullité.
Le preneur souhaitant exercer son droit au renouvellement ne peut se limiter à informer le bailleur que sa réponse doit lui être notifié « dans les mêmes voies ». Le preneur doit expressément préciser au bailleur les modes de notification qui s’offrent à lui (Cass. 2 mars 2006, Pas., 2006).
Une simple référence à l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux n’est pas non plus admise.
Le preneur doit également indiquer les conditions auxquelles lui-même est disposé à conclure le nouveau bail. Il doit donc à tout le moins faire mention d’un loyer, élément essentiel du contrat de bail.
La mention d’un loyer dérisoire ou fictif affecte la validité de la demande de renouvellement. C’est en ce sens que la Cour de cassation a décidé que ne répond pas à l’article 14 de la loi, la mention d’un loyer dérisoire. (Cass., 29 avril 2016, R.G.)
Concernant la réponse du bailleur, celle-ci doit être dépourvue d’ambiguïté.
Le bailleur peut à la fois opposer un refus motivé au preneur et, à titre subsidiaire, accepter la demande de renouvellement, mais moyennant des conditions différentes (Cass. 11 décembre 2014, J.L.M.B., 2017/37). Dans cette hypothèse, le bailleur n’accepte le principe de renouvellement que dans l’éventualité où le motif de son refus serait non fondé.
Sa réponse doit être précisée clairement et de manière non-équivoque qu’il entend à titre principal refuser le renouvellement de son locataire.
Le refus du bailleur à la demande du renouvellement peut être motivé. Quoi qu’il en soit, les motifs de refus sont énumérés strictement par la loi à l’article 16, I, de la loi sur les baux commerciaux. Ce motif doit être sincère et réalisable. Le juge ne peut rejeter le refus de renouvellement du bail opposé par le bailleur que si la volonté d’occupation de l’immeuble qu’il a exprimée s’avère manifestement non sincère ou irréalisable. (Cass., 6 septembre 2018, J.L.M.B., 2019).
À défaut de réponse du bailleur, celui-ci est présumé de manière irréfragable consentir à la demande du renouvellement conformément aux conditions proposées par le preneur. Un renversement de cette présomption d’accord du bailleur viole l’article 14 de la loi. (Cass., 26 mai 2005, Pas., 2005).
Une présomption légale ne peut être renversée.
A été jugé comme abusant de son droit, le preneur ayant notifié par lettre recommandée une demande de renouvellement et ayant reçu de La poste par la suite, l’avis selon lequel celui-ci n’avait pas été retiré par le bailleur et de ce fait, s’était contenté d’attendre l’expiration du délai de réponse imparti au bailleur par la loi, alors que d’autres moyens de communication permettaient de l’atteindre (Cass, 1er février 2016, R.G.).
Enfin, en cas de désaccord entre les parties quant aux conditions de renouvellement, le preneur doit impérativement saisir le juge de paix dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion. Ce délai commence à courir dès la réception du refus par le preneur. Conformément à la théorie de la réception, la réponse du bailleur est parfaite dès qu’elle parvient à la connaissance du preneur.
Tout en étant objectives, les nouvelles conditions fixées par le juge peuvent dépasser les prévisions du locataire et excéder ce qu’il est à même de supporter.
La loi offre donc au locataire la possibilité de se désister de sa demande de renouvellement (art.20). Cette faculté doit être exercée dans un délai de quinze jours de la signification du jugement rendu en degré d’appel.
Si le preneur se désiste valablement de sa demande de renouvellement, celui-ci se trouve dans la même situation que s’il ne l’avait jamais demandée. Le bail n’est donc pas renouvelé.
Lorsque le bail est déjà expiré au moment où le preneur se désiste de sa demande, celui-ci doit payer au bailleur une indemnité d’occupation fixée en tenant compte de l’appauvrissement du bailleur et de l’enrichissement du preneur (Cass. 7 septembre 2001, Pas., 2001).
Comme mentionné ci-avant, les motifs de refus du bailleur au renouvellement du bail sont énumérés par la loi.
La loi confère ainsi trois renouvellements au locataire, en principe, pour une durée de neuf ans.
Lorsque le preneur a épuisé son droit aux trois renouvellements, le régime du bail commercial prend fin et deux solutions sont envisageables:
– Fin du bail et départ du locataire
– Fin du bail et maintien du locataire : les parties qui entendent réellement conclure une nouvelle convention octroyant au preneur le droit de solliciter trois renouvellements, elles doivent le mentionner expressément.
Les parties veilleront à indiquer qu’il s’agit d’un quatrième renouvellement consenti en dehors des obligations légales qui ne constitue pas le point de départ d’un nouveau bail. Dès lors, c’est le droit commun en matière de baux qui trouve à s’appliquer (liberté contractuelle).
Il a été jugé quant à la valeur locative lors d’un renouvellement que pour « déterminer la valeur locative d’un bien immobilier, permettant de fixer le loyer auquel sera tenu le locataire dans le cadre d’une demande de renouvellement de bail commercial, il convient d’apprécier le loyer qui pourrait raisonnablement être obtenu par le bailleur en fonction de la qualité physique (intrinsèque), juridique (destination urbanistique) et géographique (localisation) de ce bien dans un marché stable et moyennant une période de publicité suffisante. Même si les lieux loués sont idéalement placés au cœur d’un îlot de commerces très diversifiés dont l’accès est aisé et qui offre des emplacements de stationnement (attirant davantage la clientèle qu’une implantation au centre‐ville), il convient également de tenir compte de la conjoncture économique défavorable des dernières années, de l’augmentation incessante des coûts d’exploitation (tel que le prix de l’électricité) ainsi que de la baisse généralisée du pouvoir d’achat ». (Justice de paix de Tournai, Jugement du 7 février 2012)