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Résolution du bail

1.  Dispositions légales

Article 19.
En cas de résolution par la faute du preneur, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.
Article 20.
Le défaut du preneur de garnir le bien d’habitation de meubles en suffisance, constitue une cause de résolution fautive du bail, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.
Article 35.
Le contrat de louage se résilie par la perte de la chose louée et est résolu par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements.
Article 37.
La clause résolutoire expresse est réputée non écrite.


2. Chronique

La mauvaise exécution des obligations du preneur ou du bailleur peut être sanctionnée sur la base des règles de droit commun applicables aux contrats synallagmatiques.
Après avoir adressé une mise en demeure infructueuse, chacune des parties peut faire usage de l’option prévue à l’article 1184 de l’ancien Code civil.
– Obtenir en justice l’exécution forcée par l’autre partie de ses obligations, ou, si l’exécution en nature n’est plus possible ou jugée abusive, l’exécution par équivalent, ou
– Solliciter la résolution du contrat en cas de manquement grave avec dommages et intérêts le cas échéants.

La résolution unilatérale sans intervention préalable du juge, n’est, en matière de bail, pas autorisée.
Le législateur a explicitement prévu l’interdiction, dans un contrat de bail, de pacte commissoire exprès sanctionnant de plein droit tout manquement par une des parties à ses obligations (art. 1762bis ancien Code civ.).

Les parties ne peuvent donc pas supprimer le pouvoir d’appréciation du juge quant à la gravité des manquements.
Par conséquent, la clause de résolution expresse est réputée non écrite, et ce, quels que soient l’objet de la clause (retard, défaut de paiement des loyers, interdiction de sous-louer, …).
Est également constitutif d’un pacte commissoire exprès, la clause autorisant le bailleur à rendre l’accès des lieux loués impossible en cas de non-paiement des loyers (JP. Gand, 20 juin 1997, Rv. dr. imm., 1999). In fine, le bailleur ne peut se faire juge lui-même.

Patrick Wéry examine dans la revue « Journal des tribunaux », (J.T., p. 709 et svt, 2010), la situation où une partie à un contrat de bail de résidence principale s’estime victime d’une faute grave de son cocontractant.
La partie victime de cette faute, peut-elle résoudre de sa propre autorité, sans décision préalable de justice, la convention aux torts de la partie défaillante ?
Dans une décision reprise ci-dessous, le locataire avait reproché au propriétaire de n’avoir pas effectué les travaux nécessaires pour lui permettre de rentrer dans les lieux, et avait unilatéralement renoncé au contrat de bail en refusant d’entrer dans les lieux.
Le tribunal civil de Bruxelles a estimé a bon droit que compte tenu des circonstances en l’espèce, le locataire n’établit pas que le retard dans les travaux constituerait un manquement grave dans le chef du bailleur, auquel il reprochait de n’avoir exécuté son obligation de délivrance, justifiant ainsi la résolution unilatérale extrajudiciaire du contrat de bail à ses torts.
À cet égard, le Tribunal rappelle dans sa décision que la doctrine récente en la matière, considère que la résolution unilatérale, sans intervention préalable du juge, certes progressivement admise en droit commun des obligations (voy. notamment Cass., 2 mai 2002, R.C.J.B., 2004, p. 293), n’est pas possible en matière de bail (voy. S. NAPORA,  » Effet de l’inexécution fautive et non fautive « , Le droit commun du bail, la Charte, 2006, p. 355, n° 30; P. WERY, note sous Cass., 2 mai 2002, R.C.].B., 2004, p. 31 S, n° 10; S. STIJNS, « La dissolution du contrat par un acte unilatéral en cas de faute dans l’inexécution ou de vice de formation « , La volonté unilatérale dans le contrat, éd. du Jeune barreau de Bruxelles, 2008, p. 362, n° 28 et p. 397, n° 55), question de droit particulière sur laquelle les parties n’ont pas conclu.

En tout état de cause, le tribunal constate que le locataire n’établit pas à suffisance de droit que les conditions d’une résolution unilatérale extrajudiciaire, à la supposer admissible en termes de principes, seraient réunies en l’espèce, l’existence d’un manquement grave justifiant ladite résolution n’étant pas démontrée.
En mettant fin unilatéralement au bail, le locataire a donc rompu le contrat de bail de façon fautive (Civi. Bruxelles. 19 mai 2009).

Nous avons examiné le cas ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, mais si le locataire manque à son obligation de payer le loyer aux termes convenus, le bailleur aura la faculté soit de le contraindre par la voie judiciaire à exécuter son obligation, soit de demander la résiliation anticipée pour manquements contractuels, avec condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Mais suivant les circonstances de la cause, le juge pourra toutefois accorder des facilités au preneur de bonne foi et refuser de faire droit à la demande de résiliation anticipée. Ainsi, il n’est pas rare que les tribunaux accordent au locataire de bonne foi des délais de grâce en disposant que le non-paiement à l’une des échéances ultérieures entrainera l’exigibilité immédiate du solde et la résiliation du bail.

Le non-paiement du loyer peut être volontaire, quand le locataire estime que le bailleur a manqué à ses obligations : C’est l' »exception d’inexécution ».
A moins de l’existence de circonstances graves, les tribunaux se montrent assez sévères à l’égard des locataires qui soulèvent cette exception. Il estime qu’il revient au locataire d’intenter lui-même une procédure judiciaire en vue de demander soit une réduction du loyer, ou soit la résiliation anticipée du bail pour faute grave dans le chef du bailleur.

Le Locataire doit également respecter les échéances contractuelles, comme il s’agit d’une obligation de faire, le juge peut assortir la condamnation au paiement du loyer moyennant à une astreinte (JP Louvigné, 13 février 1990).

En cas d’inexécution du bail dans le chef du preneur, le bailleur a une option. Ainsi, il n’est pas forcément tenu d’exiger la résolution judiciaire du bail et est parfaitement fondé à en exiger l’exécution en nature.
Ce principe est l’application conjointe des articles 1134 et 1184 du Code civil, la partie victime de l’inexécution des obligations de l’autre partie, a le droit de poursuivre l’exécution de la convention ou de solliciter la résolution avec dommages et intérêts.

Mais si le bailleur est en droit de solliciter la poursuite des obligations sans que le Tribunal ne puisse contester cette option, le juge peut constater que dans certaines situations, il n’est plus possible de contraindre le locataire de poursuivre l’exécution du contrat.
Jugé que : « Lorsqu’un locataire manifeste sa volonté de ne plus exécuter le bail en abandonnant l’immeuble loué et en refusant de payer les loyers, le bail peut être résolu, à sa demande mais à ses torts, même si le bailleur sollicite quant à lui l’exécution de la convention » (JP Marches en Famenne, 30 novembre 1993).

Est jugé que :  » L’article 1184 du Code civil n’interdit pas, en règle, de prononcer la résolution d’un contrat aux torts de la partie qui a résilié ce contrat, cette résiliation fût-elle régulière et antérieure à la demande de résolution » (Cour de cassation, Arrêt du 25 avril 2013)


3. Jurisprudence

Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 3 mars 2023
Logement – Bail de logement social – Arriérés de loyer – Plan de paiement non respecté – Clause de déchéance – Résolution aux torts de la locataire.
Une clause de déchéance telle celle prévue par le premier juge, entraînant de plein droit la résolution du bail en cas de non-respect du plan de paiement, constitue une sanction automatique inconciliable avec l’article 1184 de l’ancien Code civil (devenu article 5.90 du Code civil), lequel implique que le juge examine les circonstances de l’espèce afin de déterminer si les manquements invoqués par l’une des parties sont suffisamment graves pour justifier la fin du contrat.
En l’espèce, les efforts faits par la locataire pour apurer sa dette étant trop faibles (et tardifs), la résolution du bail à ses torts se justifie bien.

Cour de cassation, Arrêt du 26 janvier 2023
Baux – Bail d’habitation – Arrêté d’inhabitabilité – Dommages et intérêts – Nécessaire résolution judiciaire du bail.
Les dommages et intérêts accordés en raison d’une inexécution contractuelle en cas de résolution du bail ont pour but de placer le créancier locataire dans la situation dans laquelle il se trouverait si le débiteur bailleur avait exécuté son obligation. Il s’ensuit que le juge saisi d’une demande de résolution d’un contrat avec dommages et intérêts ne peut mettre de tels dommages et intérêts à la charge de la partie en faute que s’il prononce la résolution dudit contrat.

Justice de paix de Mons, Jugement du 10 mai 2022
Bail d’habitation – Travaux effectué par le preneur – Modification de la destination – Résolution du bail

Le preneur a l’obligation de respecter la destination des lieux et ne peut, sans autorisation du bailleur, procéder à des travaux modifiant celle-ci en transformant un débarras en chambre. Le preneur qui prend un logement composé de deux chambres pour y loger sept personnes commet un manquement suffisamment grave pour justifier la résolution du bail à ses torts.

Justice de paix d’Ixelles, Jugement du 26 octobre 2021
Bail d’habitation – Arriérés de loyers et de charges – Résolution du bail –  Expulsion 
La force exécutoire du jugement doit être maintenue, compte tenu de l’antériorité de la dette, de son caractère manifestement incontestable, des délais et facilités déjà octroyés au défaillant et de son comportement dans le passé. La suspension de l’exécution provisoire réduirait de manière disproportionnée les intérêts légitimes du bailleur et compromettrait gravement les chances de recouvrement effectif de la créance.

Justice de paix de Zoutleeuw, Jugement du 20 mai 2021
Bail d’habitation – résiliation du bail par le preneur – maintien des obligations respectives – défaut de paiement des loyers – résolution du bail aux torts du preneur – Abréviation du délai d’expulsion – Refus d’octroi d’une indemnité de relocation.
Aussi longtemps que le bail subsiste, le preneur est tenu de respecter ses obligations, de sorte que la résolution du bail peut être prononcée pour cause d’inexécution fautive pendant la durée du préavis également.
Un défaut persistant de paiement des loyers constitue un motif de résolution.
Le délai préalable à expulsion fixé par la loi peut être abrégé lorsqu’il est établi que le preneur a quitté le bien.
L’indemnité de relocation, qui est due unique- ment en cas de résolution pour cause d’inexécution fautive dans le chef du preneur (et non en cas de résiliation moyennant congé), est destinée, selon l’article 1760 de l’ancien Code civil, à compenser le préjudice subi par le bail- leur du chef de perte de loyer durant le temps nécessaire à la relocation. S’il n’est pas établi qu’une relocation immédiate a été empêchée par la résolution du bail, aucune indemnité de relocation ne peut être accordée (J.J.P., p.31, 1-2, 2021).

Justice de paix de Charleroi, Jugement du 4 mai 2021
Baux – Bail d’habitation – Arriérés de loyer – Absence d’efforts – Résolution du bail
Tout manquement du locataire n’entraîne pas nécessairement la résolution du contrat. Il faut un manquement grave : autrement dit, si l’exécution du bail reste possible dans des conditions satisfaisantes, la résolution doit être écartée. Tel n’est cependant pas le cas si aucun progrès n’est constaté dans la résorption de l’arriéré de loyer.

Cour de cassation, Arrêt du 4 mars 2021
Contrats – Exécution – Bonne foi – Abus de droit – Notion – Appréciation des intérêts en présence – Circonstances concrètes – Baux – Bail d’habitation – Résolution – Proportion entre le préjudice subi et l’avantage recherché ou obtenu.
Le principe de l’exécution de bonne foi des conventions, consacré par l’article 1134, alinéa 3, de l’ancien Code civil, interdit à une partie à un contrat d’abuser des droits que lui confère celui-ci. L’abus de droit consiste à exercer un droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente. Le juge est tenu d’examiner la proportion entre l’avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit et le dommage causé à l’autre partie. Dans l’appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause.

Partant, viole l’article 1134, alinéa 3, du Code civil et le principe général du droit selon lequel nul ne peut abuser de son droit, le jugement attaqué qui, après avoir décidé que les retards importants et répétés dans le paiement des loyers constituent un manquement grave aux obligations contractuelles du locataire, justifiant la résolution du contrat de bail à ses torts, considère que la demande de résolution du contrat de bail n’est pas constitutive d’un abus de droit dans le chef du bailleur, lequel n’exerce pas son droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de celui-ci par une personne prudente et diligente, sans examiner, dans ces circonstances, la proportion entre le préjudice subi par les locataires et l’avantage recherché ou obtenu par le bailleur.

Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean, jugement du 8 septembre 2020
Bail d’habitation – Impayé – Résolution du bail – Expulsion – Délai
Le locataire qui voit son bail résolu (pour défaut de remboursement au bailleur des frais d’intervention d’un chauffagiste) doit déguerpir du bien, mais dispose pour ce faire d’un délai de trente jours à dater de la signification du jugement.

Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 17 septembre 2018
Bail de rénovation – Résolution pour manquement à venir (non)
Le juge ne peut prononcer la résolution d’un bail en cas d’éventuels manquements à venir car, ce faisant, il se prive du pouvoir d’apprécier, en fonction de toutes les circonstances de fait, la gravité de ces défaillances contractuelles postérieures.

Cour de cassation, Arrêt du 25 avril 2013
Contrats – Fin – Bail à loyer – Demande en résolution du contrat – Résiliation antérieure régulière.
L’article 1184 du Code civil n’interdit pas, en règle, de prononcer la résolution d’un contrat aux torts de la partie qui a résilié ce contrat, cette résiliation fût-elle régulière et antérieure à la demande de résolution.

Tribunal civil de Bruxelles (16e chambre), Jugement du 25 novembre 2011
Baux – Bail à loyer – Résolution pour défaut de paiement – Cautionnement – Sort de la caution – Preuve du cautionnement – Formalité du « bon pour » – Présence d’un contrat synallagmatique indissociable du cautionnement – Durée du cautionnement.
L’article 1326 du code civil, qui prévoit que pour qu’un contrat contenant un engagement de payer une somme d’argent soit valable, il doit avoir été écrit entièrement de la main ou comporter la mention manuscrite « bon ou approuvé » suivie de l’indication de la somme en toutes lettres, n’est pas applicable lorsque l’engagement est souscrit dans un acte qui contient une convention synallagmatique indissociable du cautionnement et est donc régi par les règles des originaux multiples. Lorsqu’un tiers s’est porté caution du respect par le locataire de ses obligations, son engagement de caution n’a pas une durée indéterminée lui permettant d’y mettre fin unilatéralement à tout moment, mais présente une durée déterminée prenant fin à l’expiration du contrat de bail.
La circonstance pour le bailleur d’attendre six mois avant d’introduire une demande de résiliation du contrat en raison du défaut de paiement du loyer par le locataire et de ne pas avoir averti la caution de la dette de ce dernier, ne constitue pas en soi un comportement fautif du bailleur.

Formation des conventions – Obligations du locataire

Justice de paix de Fontaine-l’Evêque, Jugement du 24 août 2007
Formation des conventions – Obligations du locataire
Les règles légales en matière de preuve sont applicables à l’extinction des conventions, comme à leur formation. L’obligation de constituer garantie, conçu au contrat sous le titre paiements, de même que l’obligation au versement préalable du premier mois de loyer, ne s’analysent pas en condition suspensive puisque l’événement futur et incertain constituant pareille condition doit se situer en dehors du contrat. Le non-respect de ces obligations constitue en revanche un manquement contractuel justifiant résolution du bail. En l’occurrence, en terme de requête, la locataire soutient qu’il avait été convenu que les clés lui seraient remises à la fin décembre 2005 pour lui permettre d’emménager à compter du 1er janvier 2006 mais que, contre toute attente, lorsqu’elle a pris contact avec les bailleurs, non seulement les clés ne lui ont pas été remises mais, en outre, elle a appris que le bien avait été loué à d’autres personnes… la méconnaissance par la locataire de ses engagements contractuels, avant la date fixée pour la prise de possession des lieux, et qui a contraint les bailleurs à trouver rapidement un nouveau locataire de manière à réduire leur préjudice, justifie la résolution du bail aux torts de la défenderesse sur reconvention. (JJP 2009, p. 335).

Cour de cassation, Arrêt du 30 janvier 2003
1° CONVENTION. — Force obligatoire (inexécution). — Contrat synallagmatique. — Inexécution par une des parties. — Conséquences.

2° LOUAGE DE CHOSES. — Généralités. — Contrat de bail. — Inexécution par une des parties. — Conséquences.
3° CONVENTION. — Droits et obligations des parties. — Entre parties. — Obligation de faire. — Obligation de ne pas faire. — Exécution forcée. — Modalités.
4° LOUAGE DE CHOSES. — Généralités. — Contrat de bail. — Obligation de faire. — Obligation de ne pas faire. — Exécution forcée. — Modalités.
5° OBLIGATION. — Obligation de faire. — Obligation de ne pas faire. — Exécution forcée. — Modalités.
6° ABUS DE DROIT. — Notion.

7° LOUAGE DE CHOSES. — Généralités. — Contrat de bail. — Abus de droit. — Inexécution par une des parties. — Demande d’exécution en nature.
1° et 2° La partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts; ce choix ne peut lui être dicté par le juge ou par le débiteur.

3°, 4° et 5° L’exécution en nature constitue le mode normal d’exécution forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire; ce n’est que lorsque cette exécution n’est pas ou n’est plus possible que l’exécution par équivalent s’impose.
6° et 7° Il peut y avoir abus de droit lorsqu’un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant; dans l’appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause.

Justice de paix de Fontaine l’Evêque, Jugement 2 novembre 2006
Obligation du preneur – Griefs en dehors du bail 
La résolution judiciaire d’un contrat synallagmatique ne peut être sollicitée que pour une inexécution fautive d’une ou plusieurs obligations découlant du contrat, et non en raison de griefs personnels sans rapport direct avec la convention. La demanderesse invoquait toutefois le manque d’entretien, tapage nocturne, des faits de violence rendant impossible toute relation contractuelle et créant une insécurité tant pour les biens que pour les personne, elle sollicitait le prononciation de la résolution judiciaire du contrat de bail

Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 7 avril 2006.
Des retards systématiques dans le versement du loyer, lequel est payé en cours de mois et non de façon anticipative comme cela est stipulé dans le contrat de bail, constituent certes un manquement contractuel lequel n’est toutefois pas suffisamment grave pour justifier la résolution du bail aux torts des preneurs.
Les tribunaux devant avoir égard à l’ensemble d’une situation donnée, la résolution du bail peut être prononcée en prenant en considération la multiplicité et la constance avec lesquelles les preneurs ont violé leurs obligations contractuelles élémentaires (essentiellement en l’espèce leur obligation de jouir des lieux en bon père de famille, le non-paiement à sa date du loyer, le défaut de couverture d’assurance durant sept mois et la constitution tardive de la garantie locative), même si chaque grief pris isolément ne justifiait pas à lui seul la résolution du bail.
La simple possession d’animaux domestiques, sans nuisances particulières, en contrariété avec une clause d’interdiction figurant dans le bail, ne suffit pas à établir une faute contractuelle. Pareille clause peut être considérée comme portant atteinte, dans l’état actuel des conceptions et habitudes sociales, au droit à l’intégrité de la vie privée, de la vie familiale et du domicile que consacre la disposition directement applicable de l’article 8.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme (JJP 2007, p. 177 ).

Justice de paix de Couvin, Jugement du 14 juin 2001
Formation – Consentement – Dol 
La locataire qui contrevient dès le début du bail à une clause expresse d’interdiction d’héberger des animaux dans les lieux loués en cachant l’existence de deux chiens lors de la signature du contrat se rend coupable de dol.
Le silence circonstancié ou « qualifié » peut en effet constituer une réticence dolosive.En l’espèce, il y a lieu d’annuler le bail et de condamner Eu égard à la configuration des lieux loués, la bailleresse n’a en effet commis aucun abus de droit en interdisant la détention d’animaux. (JJP 2003, p. 95)

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