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Fin du bail

Sous ce menu, nous traiterons des différents évènements pouvant mener à la fin d’un bail d’habitation, à savoir :

  1. Le congé 
  2. La résolution du bail (conséquence d’un comportement fautif d’une des parties)
  3. le décès du preneur

Le contrat de bail peut également être mis fin par consentement des parties à la convention.


2. Chronique

 

Patrick Wéry examine dans la revue « Journal des tribunaux », 2010 pages 709 et suivantes, la situation où une partie à un contrat de bail de résidence principale s’estime victime d’une faute grave de son cocontractant.
La partie victime de cette faute, peut-elle résoudre de sa propre autorité, sans décision préalable de justice, la convention aux torts de la partie défaillante ?

Dans une décision reprise ci-dessous, le locataire avait reproché au propriétaire de n’avoir pas effectué les travaux nécessaires pour lui permettre de rentrer dans les lieux, et avait unilatéralement renoncé au contrat de bail en refusant d’entrer dans les lieux.

Le tribunal de la 75ème chambre de Bruxelles a estimé a bon droit que compte tenu des circonstances en l’espèce, le locataire n’établit pas que le retard dans les travaux constituerait un manquement grave dans le chef du bailleur, auquel il reprochait de n’avoir exécuté son obligation de délivrance, justifiant ainsi la résolution unilatérale extrajudiciaire du contrat de bail à ses torts.
À cet égard, le Tribunal rappelle dans sa décision que la doctrine récente en la matière, considère que la résolution unilatérale, sans intervention préalable du juge, certes progressivement admise en droit commun des obligations (voy. notamment Cass., 2 mai 2002, R.C.J.B., 2004, p. 293), n’est pas possible en matière de bail (voy. S. NAPORA,  » Effet de l’inexécution fautive et non fautive « , Le droit commun du bail, la Charte, 2006, p. 355, n° 30; P. WERY, note sous Cass., 2 mai 2002, R.C.].B., 2004, p. 31 S, n° 10; S. STIJNS, « La dissolution du contrat par un acte unilatéral en cas de faute dans l’inexécution ou de vice de formation « , La volonté unilatérale dans le contrat, éd. du Jeune barreau de Bruxelles, 2008, p. 362, n° 28 et p. 397, n° 55), question de droit particulière sur laquelle les parties n’ont pas conclu.
En tout état de cause, le tribunal constate que le locataire n’établit pas à suffisance de droit que les conditions d’une résolution unilatérale extrajudiciaire, à la supposer admissible en termes de principes, seraient réunies en l’espèce, l’existence d’un manquement grave justifiant la dite résolution n’étant pas démontrée.
En mettant fin unilatéralement au bail, le locataire a donc rompu le contrat de bail de façon fautive (Civi. Brux. 19 mai 2009).

Nous avons examiné le cas ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, mais si le locataire manque à son obligation de payer le loyer aux termes convenus, le bailleur aura la faculté soit de le contraindre par la voie judiciaire à excuter son obligation, soit de demander la résiliation anticipée pour manquements contractuels, avec condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Mais suivant les circonstances de la cause, le juge pourra toutefois accorder des facilités au preneur de bonne foi et refuser de faire droit à la demande de résiliation anticipée. Ainsi, il n’est pas rare que les tribunaux accordent au locataire de bonne foi des délais de grâce en disposant que le non-paiement à l’une des échéances ultérieures entrainera l’exigibilité immédiate du solde et la résiliation du bail.

Le non-paiement du loyer peut être volontaire, quand le locataire estime que le bailleur a manqué à ses obligations : C’est l' »exception d’inexécution ».

A moins de l’existence de circonstances graves, les tribunaux se montrent assez sévères à l’égard des locataires qui soulèvent cette exception. Il estime qu’il revient au locataire d’intenter lui-même une procédure judiciaire en vue de demander soit une réduction du loyer, ou soit la résiliation anticipée du bail pour faute grave dans le chef du bailleur.

Le Locataire doit également respecter les échéances contractuelles, comme il s’agit d’une obligation de faire, le juge peut assortir la condamnation au paiement du loyer moyennant à une astreinte (JP Louvigné, 13 février 1990).

En cas d’inexécution du bail dans le chef du preneur, le bailleur a une option. Ainsi, il n’est pas forcément tenu d’exiger la résolution judiciaire du bail et est parfaitement fondé à en exiger l’exécution en nature.
Ce principe est l’application conjointe des articles 1134 et 1184 du Code civil, la partie victime de l’inexécution des obligations de l’autre partie, a le droit de poursuivre l’exécution de la convention ou de solliciter la résolution avec dommages et intérêt.

Mais si le bailleur est en droit de solliciter la poursuite des obligations sans que le Tribunal ne puisse contester cette option, le juge peut constater que dans certaines situations, il n’est plus possible de contraindre le locataire de poursuivre l’exécution du contrat.
Jugé que : « Lorsqu’un locataire manifeste sa volonté de ne plus exécuter le bail en abandonnant l’immeuble loué et en refusant de payer les loyers, le bail peut être résolu, à sa demande mais à ses torts, même si le bailleur sollicite quant à lui l’exécution de la convention » (JP Marches en Famenne, 30 novembre 1993).

Résiliation par le bailleur 
Le bailleur qui résilie anticipativement et sans motifs un bail de résidence de neuf ans, l’indemnité est-elle exigible au moment de la notification du congé ou au moment ou le locataire quitte les lieux ?

Cette question a été débattue dans la revue JLMB de 1996, p. 1136.
Le juge de paix de Forest a considéré que « le locataire qui reçoit un préavis, sans motifs, peut immédiatement opérer compensation entre l’indemnité et les loyers, puisque l’indemnité devient exigible par le fait même du congé ».
Le juge de paix de Gembloux fait droit dans un jugement exécutoire par provision, à la thèse des locataires qui sollicitent le paiement de l’indemnité légale avant l’expiration du congé.

Résiliation et bail de courte durée :
Les parties sont tenues par le délai qu’elles se sont fixé dans le contrat de bail de courte durée. Si rien n’a été stipulé dans la convention signée par les parties, ni l’une ni l’autre ne pourra résilier anticipativement le contrat de bail.

Les modalités de congé prévu pour les baux de 9 ans ne sont donc pas transposables aux baux de courte durée.
Concernant les clauses de résiliation anticipée, la jurisprudence est partagée.
Certains juges estiment que l’exception exprimée au paragraphe 6 doit, comme toute exception s’interpréter restrictivement et refusent de valider de telle clause.
Cependant, une tendance à admettre ces clauses de résiliation se dessine (Pauwels & Raes, C-II-3-27).
Si la jurisprudence commence à admettre la validité de ces clauses de résiliation, c’est dans l’hypothèse de clauses permettant au preneur de quitter les lieux anticipativement. Par contre, elle n’admet pas de validité de telle clause, lorsque c’est pour permettre au bailleur de résilier le bail anticipativement.

Résiliation anticipée
Dans la cadre de cette matière, l’abus de droit est souvent invoqué.

Si l’article 1184 du Code civil pose le principe que le créancier d’une obligation peut soit en poursuivre l’exécution forcée, soit demander la résolution de la convention, il est admis qu’au vu de circonstances particulières, un bailleur peut commettre un abus de droit en optant pour la poursuite du contrat et non pour sa résolution.
Le bailleur doit user avec modération de l’option qui lui est réservée et ne peut imposer à son cocontractant des charges hors de proportion avec l’avantage que lui-même retire de son choix.

Le comportement abusif du bailleur à l’occasion de l’option se manifeste essentiellement lorsque le bailleur poursuit l’exécution du bail alors que le preneur a quitté le bien loué (B. Louveaux).
Les conventions locatives comme les autres conventions doivent être exécutées de bonne foi. Que pour apprécier le caractère abusif ou non du maintien de la location sollicité par le bailleur, le juge doit soupeser les intérêts (les avantages) rivaux des parties et comparer leur importance respective (M. Vandermersch et T. De Ridder).
La sanction de l’abus de droit doit avoir comme résultat de priver l’acte abusif de ses effets… ce qui n’implique pas nécessairement une déchéance du droit mais, selon la Cour de cassation, « sa réduction à son usage normal ou la réparation du dommage que l’abus a causé » (Cass., 16 décembre 1982; Cass., 11 juin 1992).


3. Jurisprudence

Justice de paix d’Anvers, Jugement du 12 janvier 2022
Wanneer een huurovereenkomst is opgezegd doch de huurder een kandidaat-huurster voorstelt om de huur over te nemen maar de verhuurder deze om diverse redenen weigert, dan kan er geen sprake zijn van rechtsmisbruik wanneer de verhuurder concrete elementen aanvoert om de voorgestelde huurder te weigeren.
Traduction
Lorsqu’un bail a été résilié, que le locataire propose un candidat à la reprise du bail et que le bailleur le refuse pour diverses raisons, il ne peut y avoir d’abus de droit si le bailleur invoque des éléments concrets pour refuser le candidat à la reprise du bail (Huur, p.114, 2022/2)

Cour de cassation, Arrêt du 7 janvier 2021
Baux – Généralités – Bail de bureaux – Dégradation des relations entre parties – Résiliation du bail (non) – Principe de la convention loi.
La résiliation du bail adossée sur le seul constat de l’impossibilité de poursuivre la cohabitation, sans considérer l’existence d’éventuels décomptes entre les parties de nature à expliquer le non- paiement de loyers, viole le principe de la convention-loi consacré par l’article 1134 de l’ancien Code civil.

Justice de paix de Zoutleeuw, Jugement du 20 mai 2021
Bail d’habitation – résiliation du bail par le preneur – maintien des obligations respectives – défaut de paiement des loyers – résolution du bail aux torts du preneur – Abréviation du délai d’expulsion – Refus d’octroi d’une indemnité de relocation.
Aussi longtemps que le bail subsiste, le preneur est tenu de respecter ses obligations, de sorte que la résolution du bail peut être prononcée pour cause d’inexécution fautive pendant la durée du préavis également.
Un défaut persistant de paiement des loyers constitue un motif de résolution.
Le délai préalable à expulsion fixé par la loi peut être abrégé lorsqu’il est établi que le preneur a quitté le bien.
L’indemnité de relocation, qui est due unique- ment en cas de résolution pour cause d’inexécution fautive dans le chef du preneur (et non en cas de résiliation moyennant congé), est destinée, selon l’article 1760 de l’ancien Code civil, à compenser le préjudice subi par le bail- leur du chef de perte de loyer durant le temps nécessaire à la relocation. S’il n’est pas établi qu’une relocation immédiate a été empêchée par la résolution du bail, aucune indemnité de relocation ne peut être accordée (J.J.P., p.31, 1-2, 2021).

Cour de cassation, Arrêt du 4 mars 2021
Contrats – Exécution – Bonne foi – Abus de droit – Notion – Appréciation des intérêts en présence – Circonstances concrètes – Baux – Bail d’habitation – Résolution – Proportion entre le préjudice subi et l’avantage recherché ou obtenu.
Le principe de l’exécution de bonne foi des conventions, consacré par l’article 1134, alinéa 3, de l’ancien Code civil, interdit à une partie à un contrat d’abuser des droits que lui confère celui-ci. L’abus de droit consiste à exercer un droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente. Le juge est tenu d’examiner la proportion entre l’avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit et le dommage causé à l’autre partie. Dans l’appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause.

Partant, viole l’article 1134, alinéa 3, du Code civil et le principe général du droit selon lequel nul ne peut abuser de son droit, le jugement attaqué qui, après avoir décidé que les retards importants et répétés dans le paiement des loyers constituent un manquement grave aux obligations contractuelles du locataire, justifiant la résolution du contrat de bail à ses torts, considère que la demande de résolution du contrat de bail n’est pas constitutive d’un abus de droit dans le chef du bailleur, lequel n’exerce pas son droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de celui-ci par une personne prudente et diligente, sans examiner, dans ces circonstances, la proportion entre le préjudice subi par les locataires et l’avantage recherché ou obtenu par le bailleur

Justice de paix de Binche, Jugement du 17 septembre 2020
Baux – Bail d’habitation – Résiliation par le preneur – Indemnisation du bailleur – Immeuble immédiatement reloué.
Le locataire qui met un terme au bail et part sans respecter le délai légal de préavis ne doit aucune indemnité au bailleur lorsque le bien a été immédiatement reloué.

Justice de paix de Tournai (2ème), Jugement du 3 juin 2008
Résiliation unilatérale
Dans un contrat de bail de courte durée, la clause soumettant la faculté de résiliation anticipée réservée au preneur au paiement d’une indemnité est licite. Ce n’est pas une clause pénale.
Le bailleur commet toutefois un abus de droit en réclamant une indemnité de trois mois alors que le bail n’a été résilié que l’avant-veille de la prise de cours de la deuxième année de location, En effet, si le contrat avait été rompu par le défendeur pour la date du 1er août 2006 – soit au cours de la seconde année de location – plutôt que pour celle du 29 juillet 2006, il n’aurait été tenu au paiement que d’une indemnité équivalente à deux mois de loyer. En l’espèce, cette sanction consistera à priver le demandeur du bénéfice de l’indemnité totale à laquelle il peut en théorie prétendre, et à le condamner à rembourser au requérant le tiers de la garantie locative (JLMB 2009, p. 500).

Justice de paix de Fontaine l’Evêque, Jugement 2 novembre 2006
Obligation du preneur – Griefs en dehors du bail 
La résolution judiciaire d’un contrat synallagmatique ne peut être sollicitée que pour une inexécution fautive d’une ou plusieurs obligations découlant du contrat, et non en raison de griefs personnels sans rapport direct avec la convention. La demanderesse invoquait toutefois le manque d’entretien, tapage nocturne, des faits de violence rendant impossible toute relation contractuelle et créant une insécurité tant pour les biens que pour les personne, elle sollicitait le prononciation de la résolution judiciaire du contrat de bail

Justice de paix de Liège (3ème canton) Jugement du 30 juin 2006
Clause de résiliation anticipée 
La loi sur les baux de résidence principale indique que le congé donné trois mois avant l’expiration d’un bail de courte durée constitue la seule possibilité d’y mettre fin. Une clause de résiliation anticipée d’un tel bail est entachée de nullité relative.
Le tribunal peut soulever par défaut le moyen tiré de la nullité relative que les défendeurs pourraient invoquer (JLMB 2007, p. 998).

Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 22 avril 2004
Habitabilité – Résiliation unilatérale 
Les locataires qui se soustraient à l’exécution en nature de leurs obligations doivent établir l’inutilité ou l’impraticabilité, vu l’urgence, de toute mise en demeure, l’impossibilité de l’exécution en nature du bail, soit par une cause étrangère, soit par une faute grave du bailleur, ou l’inutilité objective de l’exécution pour eux.
La preuve leur incombe de la validité du choix opéré et, dans ce cadre, le juge civil apprécie souverainement la pertinence et la force probante des renseignements apportés par la procédure administrative, sauf son pouvoir de contrôle incident sur la légalité de celle-ci et sauf à être lié par l’autorité de ce que la juridiction administrative aurait éventuellement jugé.
Un constat de non-habitabilité, effectué par la commune à la demande des locataires après qu’ils aient résilié unilatéralement le bail, ne constitue pas cette preuve lorsqu’il apparaît que la plupart des vices dénoncés étaient apparents à la conclusion du bail et que les propriétaires ont, très rapidement, pu rencontrer l’ensemble des griefs qui faisaient l’objet du constat, de sorte que le bien a pu être remis en location (JLMB 04/1257).

Justice de paix de Tournai (1er canton), Jugement du 14 novembre 2001
Bail de courte durée – Résiliation anticipée n° 226
L’indemnité assortissant la faculté de résiliation unilatérale anticipée du bail de courte durée n’est pas une clause pénale. Elle ne peut donc être réduite, sur la base de l’article 1231 du code civil, même si le propriétaire qui la réclame ne peut justifier que cette résiliation lui ait causé un quelconque préjudice. Toutefois, en l’espèce le bailleur, commet un abus de droit en réclamant aux époux Cr.-Z. paiement de l’indemnité forfaitaire de trois mois de loyer prévue dans le bail alors qu’il n’a subi aucune perte locative, qu’il n’a pas dû réaliser dans la villa de travaux de remise en état (rafraîchissement de la peinture, de la tapisserie … ), qu’il n’a pas dû faire appel à une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire (JLMB 2002, p. 1803).

Justice de paix de Waremme, Jugement du 8 novembre 2001
Bail de courte durée – Résiliation anticipée 
Dès lors que les bailleurs ne subissent aucun dommage du fait du départ anticipé de leur locataire, il serait inéquitable de leur allouer l’indemnité de résiliation conventionnellement prévue. En l’espèce, les bailleurs réclament une indemnité de résiliation de trois mois de loyers, qui, en l’espèce est d’une durée plus longue que le temps du bail restant à courir et alors même qu’ils ne subissent aucun chômage immobilier (JLMB 2006, p. 1801)

 

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