Fin du bail - Le Bail

Sous ce menu, nous traiterons des différents évènements pouvant mener à la fin d’un bail d’habitation, à savoir :

Le contrat de bail peut également être mis fin par consentement des parties à la convention.

2. Chronique

Patrick Wéry examine dans la revue « Journal des tribunaux », 2010 pages 709 et suivantes, la situation où une partie à un contrat de bail de résidence principale s’estime victime d’une faute grave de son cocontractant.
La partie victime de cette faute, peut-elle résoudre de sa propre autorité, sans décision préalable de justice, la convention aux torts de la partie défaillante ?

Dans une décision reprise ci-dessous, le locataire avait reproché au propriétaire de n’avoir pas effectué les travaux nécessaires pour lui permettre de rentrer dans les lieux, et avait unilatéralement renoncé au contrat de bail en refusant d’entrer dans les lieux.

Le tribunal de la 75ème chambre de Bruxelles a estimé a bon droit que compte tenu des circonstances en l’espèce, le locataire n’établit pas que le retard dans les travaux constituerait un manquement grave dans le chef du bailleur, auquel il reprochait de n’avoir exécuté son obligation de délivrance, justifiant ainsi la résolution unilatérale extrajudiciaire du contrat de bail à ses torts.
À cet égard, le Tribunal rappelle dans sa décision que la doctrine récente en la matière, considère que la résolution unilatérale, sans intervention préalable du juge, certes progressivement admise en droit commun des obligations (voy. notamment Cass., 2 mai 2002, R.C.J.B., 2004, p. 293), n’est pas possible en matière de bail (voy. S. NAPORA, » Effet de l’inexécution fautive et non fautive « , Le droit commun du bail, la Charte, 2006, p. 355, n° 30; P. WERY, note sous Cass., 2 mai 2002, R.C.].B., 2004, p. 31 S, n° 10; S. STIJNS, « La dissolution du contrat par un acte unilatéral en cas de faute dans l’inexécution ou de vice de formation « , La volonté unilatérale dans le contrat, éd. du Jeune barreau de Bruxelles, 2008, p. 362, n° 28 et p. 397, n° 55), question de droit particulière sur laquelle les parties n’ont pas conclu.
En tout état de cause, le tribunal constate que le locataire n’établit pas à suffisance de droit que les conditions d’une résolution unilatérale extrajudiciaire, à la supposer admissible en termes de principes, seraient réunies en l’espèce, l’existence d’un manquement grave justifiant la dite résolution n’étant pas démontrée.
En mettant fin unilatéralement au bail, le locataire a donc rompu le contrat de bail de façon fautive (Civi. Brux. 19 mai 2009).

Nous avons examiné le cas ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, mais si le locataire manque à son obligation de payer le loyer aux termes convenus, le bailleur aura la faculté soit de le contraindre par la voie judiciaire à excuter son obligation, soit de demander la résiliation anticipée pour manquements contractuels, avec condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Mais suivant les circonstances de la cause, le juge pourra toutefois accorder des facilités au preneur de bonne foi et refuser de faire droit à la demande de résiliation anticipée. Ainsi, il n’est pas rare que les tribunaux accordent au locataire de bonne foi des délais de grâce en disposant que le non-paiement à l’une des échéances ultérieures entrainera l’exigibilité immédiate du solde et la résiliation du bail.

Le non-paiement du loyer peut être volontaire, quand le locataire estime que le bailleur a manqué à ses obligations : C’est l' »exception d’inexécution ».

A moins de l’existence de circonstances graves, les tribunaux se montrent assez sévères à l’égard des locataires qui soulèvent cette exception. Il estime qu’il revient au locataire d’intenter lui-même une procédure judiciaire en vue de demander soit une réduction du loyer, ou soit la résiliation anticipée du bail pour faute grave dans le chef du bailleur.

Le Locataire doit également respecter les échéances contractuelles, comme il s’agit d’une obligation de faire, le juge peut assortir la condamnation au paiement du loyer moyennant à une astreinte (JP Louvigné, 13 février 1990).

En cas d’inexécution du bail dans le chef du preneur, le bailleur a une option. Ainsi, il n’est pas forcément tenu d’exiger la résolution judiciaire du bail et est parfaitement fondé à en exiger l’exécution en nature.
Ce principe est l’application conjointe des articles 1134 et 1184 du Code civil, la partie victime de l’inexécution des obligations de l’autre partie, a le droit de poursuivre l’exécution de la convention ou de solliciter la résolution avec dommages et intérêt.

Mais si le bailleur est en droit de solliciter la poursuite des obligations sans que le Tribunal ne puisse contester cette option, le juge peut constater que dans certaines situations, il n’est plus possible de contraindre le locataire de poursuivre l’exécution du contrat.
Jugé que : « Lorsqu’un locataire manifeste sa volonté de ne plus exécuter le bail en abandonnant l’immeuble loué et en refusant de payer les loyers, le bail peut être résolu, à sa demande mais à ses torts, même si le bailleur sollicite quant à lui l’exécution de la convention » (JP Marches en Famenne, 30 novembre 1993).

Résiliation par le bailleur
Le bailleur qui résilie anticipativement et sans motifs un bail de résidence de neuf ans, l’indemnité est-elle exigible au moment de la notification du congé ou au moment ou le locataire quitte les lieux ?

Cette question a été débattue dans la revue JLMB de 1996, p. 1136.
Le juge de paix de Forest a considéré que « le locataire qui reçoit un préavis, sans motifs, peut immédiatement opérer compensation entre l’indemnité et les loyers, puisque l’indemnité devient exigible par le fait même du congé ».
Le juge de paix de Gembloux fait droit dans un jugement exécutoire par provision, à la thèse des locataires qui sollicitent le paiement de l’indemnité légale avant l’expiration du congé.

Résiliation et bail de courte durée :
Les parties sont tenues par le délai qu’elles se sont fixé dans le contrat de bail de courte durée. Si rien n’a été stipulé dans la convention signée par les parties, ni l’une ni l’autre ne pourra résilier anticipativement le contrat de bail.
Les modalités de congé prévu pour les baux de 9 ans ne sont donc pas transposables aux baux de courte durée.
Concernant les clauses de résiliation anticipée, la jurisprudence est partagée.
Certains juges estiment que l’exception exprimée au paragraphe 6 doit, comme toute exception s’interpréter restrictivement et refusent de valider de telle clause.
Cependant, une tendance à admettre ces clauses de résiliation se dessine (Pauwels & Raes, C-II-3-27).
Si la jurisprudence commence à admettre la validité de ces clauses de résiliation, c’est dans l’hypothèse de clauses permettant au preneur de quitter les lieux anticipativement. Par contre, elle n’admet pas de validité de telle clause, lorsque c’est pour permettre au bailleur de résilier le bail anticipativement.

Résiliation anticipée
Dans la cadre de cette matière, l’abus de droit est souvent invoqué.
Si l’article 1184 du Code civil pose le principe que le créancier d’une obligation peut soit en poursuivre l’exécution forcée, soit demander la résolution de la convention, il est admis qu’au vu de circonstances particulières, un bailleur peut commettre un abus de droit en optant pour la poursuite du contrat et non pour sa résolution.
Le bailleur doit user avec modération de l’option qui lui est réservée et ne peut imposer à son cocontractant des charges hors de proportion avec l’avantage que lui-même retire de son choix.

Le comportement abusif du bailleur à l’occasion de l’option se manifeste essentiellement lorsque le bailleur poursuit l’exécution du bail alors que le preneur a quitté le bien loué (B. Louveaux).
Les conventions locatives comme les autres conventions doivent être exécutées de bonne foi. Que pour apprécier le caractère abusif ou non du maintien de la location sollicité par le bailleur, le juge doit soupeser les intérêts (les avantages) rivaux des parties et comparer leur importance respective (M. Vandermersch et T. De Ridder).
La sanction de l’abus de droit doit avoir comme résultat de priver l’acte abusif de ses effets… ce qui n’implique pas nécessairement une déchéance du droit mais, selon la Cour de cassation, « sa réduction à son usage normal ou la réparation du dommage que l’abus a causé » (Cass., 16 décembre 1982; Cass., 11 juin 1992).

3. Jurisprudence

L'accès aux décisions de la jurisprudence est réservé aux abonnés. Inscrivez-vous ou connectez-vous.