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Révision du loyer

1. Dispositions légales

Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux

Article 6.
A l’expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, à charge d’établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 p.c. au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.
Le juge statue en équité et n’a pas égard au rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur.
L’action ne peut être intentée que pendant les trois derniers mois du triennat en cours. Le loyer révisé produira ses effets à compter du premier jour de triennat suivant, l’ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu’à la décision définitive.


2. Chronique

L’article 6 de la loi sur les baux commerciaux reconnait aux deux parties le droit de demander au juge de paix la révision du loyer à l’expiration de chaque triennat.

Conformément à l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux, la révision du loyer est subordonnée à deux conditions : (1) établir qu’en raison de circonstances exceptionnelles, (2) la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 pour cent au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.

Cette révision triennale du loyer se justifie par la longue durée du bail commercial (9 ans min.).

(1) Circonstances nouvelles
Il faut entendre par circonstances nouvelles des circonstances objectives qui ont une incidence durable sur la valeur locative de l’immeuble de commerce, mais qui n’existaient pas lors de la détermination du loyer et se sont produites depuis lors, de sorte qu’elles ne pouvaient pas être prises en considération lors de la détermination du loyer. (Cass. 8 janvier 2007, Pas. 2007)
Ne constitue pas une circonstance exceptionnelle la réouverture de deux magasins qui existaient déjà au moment de la conclusion du bail commercial ainsi que l’apparition d’un magasin concurrent au cours du premier triennat.
Constitue également une circonstance nouvelle pour le bailleur d’une station-service, demandeur en révision, l’évolution du quartier et le développement de l’aéroport ayant comme conséquence : une augmentation de la circulation, la construction d’un nouveau terminal et de parkings de très grande capacité (J.P Charleroi, 12 juillet 2017, J.J.P., 2018/3-4).

(2) Augmentation d’au moins 15% de la valeur locative normale
La partie sollicitant la révision de loyer doit démontrer que par le fait de ces circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 pour cent au loyer stipulé.
La Cour de cassation dans un arrêt du 18 septembre 2015 a rejeté un pourvoi au motif que la révision triennale du loyer (…) est liée non au caractère avantageux ou onéreux du loyer convenu, mais une augmentation ou à une diminution d’au moins 15% de la valeur locative normale du bien loué. Le juge qui détermine la valeur locative normale totale du bien loué par référence à une valeur au mètre carré doit avoir égard à la surface réellement louée et non à celle, inférieure, stipulée dans le bail.
Suite à cet arrêt, il est extrêmement prudent de vérifier la superficie préalablement à la conclusion du contrat de bail.

La preuve de circonstances nouvelles que la valorisation d’au moins 15% de la valeur locative doit être rapporté par le demandeur en révision.
Cette demande, pour être valable, doit revêtir une apparence de fondement et prendre appui sur des éléments suffisamment concrets et précis pour rendre vraisemblable l’appui de cette demande.
Il est cependant inutile que le demandeur en révision se livre à une étude approfondie de l’évolution du marché.

Le loyer peut également être fixé en fonction du chiffre d’affaires du preneur. Dans ce cas, le loyer sera bien souvent variable.
Néanmoins, cette variabilité ne constitue pas une circonstance nouvelle en ce que la variabilité du loyer était fixée dans le contrat de bail et que dès le départ, ce loyer est dissocié de la valeur locative normale. L’article 6 étant précisément lié à la valeur locative (et non du chiffre d’affaires du preneur). De plus, les parties ont entendu tenir compte de l’arrivée éventuelle de nouveaux concurrents sur le marché pouvant entraîner une diminution du chiffre d’affaires et par répercussion, du loyer. (J.P. Westerlo, 18 mai 2018, J.J.P., 2017/5-6).
Toutefois, l’usage de telle clause doit être envisagé avec prudence due au pouvoir d’équité dont dispose le juge (Article 6, al.2). Il appartient au juge d’interpréter de telles clauses en conformité avec l’intention réelle des parties.

Souplesse contractuelle possible ?

Le droit de demander la révision du loyer est une faveur reconnue impérativement au profit des deux parties.
Ce droit ne peut donc être affecté par une clause contractuelle. Les parties ne peuvent pas introduire d’autres critères pour définir la valeur locative que ceux résultant du texte légal, ni prévoir qu’une révision interviendra tous les cinq ans sur les base d’une évaluation à dire d’expert.
Une clause prévoyant la révision du loyer à la fin de chaque triennat mais seulement en cas d’écart de 20% devra être déclarée nulle car rendant les possibilités de révision plus strictes que celles prévues.

Cependant, suivant la thèse majoritaire, rien n’empêcherait les partie de renforcer les effets de l’article 6 en prévoyant, par exemple, de solliciter un terme plus court quant à la révision du loyer. Serait également admissible, selon la doctrine majoritaire, de prévoir une plus-value inférieure à 15%. Pareille clause aurait pour effet (positif pour les parties) de renforcer le minimum de protection légale qu’assure aux parties l’article 6 de la loi.

Plusieurs décisions des tribunaux vont également en ce sens:
– les parties aux bail commercial peuvent renforcer ses effets (de l’article 6) mais non y renoncer (Civ. Liège, 5 juin 1979, Jur. Liège, 1979, p.382);
– est licite la clause qui prévoir une révision de loyer en cas de variation de la valeur locative inférieure à 15% (Civ. Bruxelles, 3 juin 1955, J.T., 1956, p. 158).

Ces thèses vont semble oublier l’objectif de l’article 6. Il s’agit d’une disposition impérative à l’égard des deux parties. En privilégiant une partie contractante, une autre partie (protégée également) se voit déstabilisé. Or, l’objectif d’une telle disposition est de créer un climat de stabilité et de paix contractuelle. C’est en ce sens que le juge de paix d’Anvers confirme que « l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux constitue une disposition impérative qui protège aussi bien le bailleur que le locataire. Une clause dérogatoire prévoyant des conditions plus strictes ou plus souples pour la révision du loyer est contraire à la loi » (voy. ci-dessous).

La procédure est prévue à l’article 6 intervient donc à l’initiative unilatérale d’une des parties. Cependant, une révision du loyer pourrait, en principe, être établie de manière amiable. Ainsi, les parties contractantes pourraient convenir à tout moment, d’un accord visant à modifier ou à réviser le loyer. Cet accord pourrait tant survenir à l’occasion d’une procédure entamée conformément à l’article 6 qu’en dehors de tout contexte procédural, ainsi qu’en dehors des conditions prévues par la loi.


3. Jurisprudence

Justice de paix de Thuin, Jugement du 7 février 2022 (PDF)
BAIL COMMERCIAL
1. Installation électrique non conforme – suspension totale du loyer jusqu’à la réalisation des travaux – application de l’exception d’inexécution
2. Crise du COVID-19 – commerce de café et de petite restauration – application de la force majeure – réduction du loyer à concurrence de 70 %.
Tant que les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation électrique des lieux n’ont pas été réalisés, et compte tenu du caractère dangereux

Justice de paix de Wavre, Jugement du 22 septembre 2021 (PDF)
BAIL COMMERCIAL – COVID-19 – clause contractuelle – renonciation à tout recours pour les mesures futures – art. 1184, al. 3 de l’ancien Code civil – exécution de bonne foi – écartement de la clause.
Une transaction conclue entre le bailleur et le preneur portait, d’une part, sur les conséquences découlant des mesures prises par les autorités durant

Justice de paix de Molenbeek-Saint-Jean, Jugement du 17 février 2021 (PDF)
BAIL COMMERCIAL – crise du COVID-19 – secteur horeca – impossibilité d’exploiter – application de la théorie des risques – conséquences – non exigible du loyer – bien donné en sous-location par le locataire – incidence sur la théorie des risques – nécessité de prouver l’absence d’encaissement de loyers du sous-locataire.
Les mesures de lockdown prises par les autorités constituent en soi un «fait du prince» qui s’impose aux parties et dont aucune ne porte la responsabilité. La difficulté

Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 30 novembre 2021 (PDF)
Baux – Bail commercial – Covid-19 – Force majeure – Impossibilité de fourniture de la jouissance du bien loué – Exemption (temporaire) du paiement du loyer.
Ce n’est pas parce que le locataire, tenancier d’un café, peut encore procéder à de l’entreposage dans son commerce fermé que le bailleur lui fournit

Justice de paix de Namur, Jugement du 21 décembre 2021 (PDF)
BAIL COMMERCIAL – révision triennale du loyer – circonstances nouvelles: COVID-19 & développement du commerce électronique (non) – désignation d’un expert (non) – sort des loyers durant le confinement.
Dans le cadre d’un bail renouvelé en 2018, le développement du commerce électronique ne constitue pas un événement nouveau susceptible de

Justice de paix de Bruxelles, Jugement du 19 novembre 2020 – Covid – Force majeure non (PDF)
Baux – Bail commercial – Coronavirus – Impossibilité d’exécution (non) – Force majeure (non) – Abus de droit.
Pour qu’il y ait force majeure, l’impossibilité d’exécution doit être absolue (et non simplement plus difficile), quod non. Mais en continuant à

Justice de paix de Huy, Jugement du 19 octobre 2020 (PDF)
BAIL COMMERCIAL – COVID-19 – restaurant – consommation sur place et enlèvement – mesure de confinement imposée par les autorités – cause de suspension/suppression du paiement du loyer – force majeure (non) – abus de droit – déséquilibre entre l’avantage pour le bailleur et le désavantage pour le preneur (non) – appréciation en fait.
Bail commercial restauration rapide pour un commerce qui présente la particularité de disposer à la fois d’une partie de restauration sur place, et d’un

Justice de paix de Wavre, Jugement du 10 novembre 2020 ( PDF)

BAIL COMMERCIAL – crise sanitaire (COVID-19) – force majeure? – controverse – application de la théorie de l’abus de droit – diminution du loyer à concurrence de moitié.
Demeure controversée la question de savoir si l’interdiction temporaire d’exercer une activité en raison des mesures sanitaire liées

Justice de paix d’Etterbeek, Jugement du 30 octobre 2020 (PDF)
Baux – Bail commercial – Coronavirus – Impossibilité d’exécution – Force majeure (oui).
La vocation d’un magasin est d’être ouvert au public. Le confinement ordonné dans le cadre de la crise sanitaire engendrée par la pandémie

Justice de paix de Liège, Jugement du 30 juillet 2020 (PDF)

Bail commercial – Fermeture obligatoire de l’établissement du locataire en raison des mesures de lutte contre la propagation du coronavirus – Impossibilité pour le bailleur de fournir la jouissance des lieux loués en raison d’un cas de force majeure – Suspension du paiement du loyer pendant la période de fermeture obligatoire
Il ressort du contrat de bail commercial conclu entre parties que la destination des lieux loués est « l’exploitation d’un fonds de commerce de bar,

Justice de paix de Woluwe-Saint-Pierre, jugement du 13 novembre 2020 (PDF)
Bail commercial – Révision triennale – Conditions

Il appartient à la partie qui sollicite une révision du loyer sur base de l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux d’apporter la preuve de la réunion

Justice de paix de Namur, Jugement du 21 décembre 2021 (PDF)
Bail commercial –révision triennale du loyer – circonstances nouvelles: COVID-19 & développement du commerce électronique (non) – désignation d’un expert (non) – sort des loyers durant le confinement.

Dans le cadre d’un bail renouvelé en 2018, le développement du commerce électronique ne constitue pas un événement nouveau susceptible de

Justice de Paix d’Anvers, Jugement du 13 juin 2019
Bail commercial – action fondée sur l’art. 6 de la loi sur les baux commerciaux – clause dérogatoire concernant la révision du prix
Appréciation de la valeur locative initiale normale – appréciation des nouvelles circonstances qui présentent une incidence durable – expertise judiciaire – apparence de fondement.
L’article 6 de la loi sur les baux commerciaux constitue une disposition impérative qui protège aussi bien le bailleur que le locataire. Une clause

Cour de cassation, Arrêt du 24 décembre 2015 (PDF ) – Bail commercial – Révision triennale
Bail commercial. — obligations entre parties. — loyer. — révision triennale. — circonstances nouvelles. — notion. — augmentation des loyers.
Il y a lieu d’entendre par circonstances nouvelles au sens de l’article 6, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, des circonstances

Cour de cassation, Arrêt du 18 septembre 2015 (PDF)
Bail commercial. — obligations entre parties. — révision triennale du loyer. — circonstances nouvelles. — valeur locative normale supérieure ou inférieure d’au moins 15 p.c.. — détermination. — surface louée. — critère.
Dès lors que la révision triennale du loyer prévue par l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux est liée non au caractère avantageux ou onéreux du

Justice de paix de Tournai, Jugement du 7 février 2012
Baux – Bail commercial – Renouvellement – Valeur locative du bien – Critères.
Afin de déterminer la valeur locative d’un bien immobilier, permettant de fixer le loyer auquel sera tenu le locataire dans le cadre d’une demande de

Cour de cassation, Arrêt du 28 avril 2011 (PDF)
Baux – Bail commercial – Bail tacitement reconduit pour une durée indéterminée – Révision triennale du loyer – Inapplication de la révision.
La faculté de révision prévue par l’article 6 de la loi sur le bail commercial constitue une contrepartie de la longue durée du bail commercial qui ne peut

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