1. Dispositions légales
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux
Article 6.
A l’expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, à charge d’établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 p.c. au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.
Le juge statue en équité et n’a pas égard au rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur.
L’action ne peut être intentée que pendant les trois derniers mois du triennat en cours. Le loyer révisé produira ses effets à compter du premier jour de triennat suivant, l’ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu’à la décision définitive.
2. Chronique
L’article 6 de la loi sur les baux commerciaux reconnait aux deux parties le droit de demander au juge de paix la révision du loyer à l’expiration de chaque triennat.
Conformément à l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux, la révision du loyer est subordonnée à deux conditions : (1) établir qu’en raison de circonstances exceptionnelles, (2) la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 pour cent au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.
Cette révision triennale du loyer se justifie par la longue durée du bail commercial (9 ans min.).
(1) Circonstances nouvelles
Il faut entendre par circonstances nouvelles des circonstances objectives qui ont une incidence durable sur la valeur locative de l’immeuble de commerce, mais qui n’existaient pas lors de la détermination du loyer et se sont produites depuis lors, de sorte qu’elles ne pouvaient pas être prises en considération lors de la détermination du loyer. (Cass. 8 janvier 2007, Pas. 2007)
Ne constitue pas une circonstance exceptionnelle la réouverture de deux magasins qui existaient déjà au moment de la conclusion du bail commercial ainsi que l’apparition d’un magasin concurrent au cours du premier triennat.
Constitue également une circonstance nouvelle pour le bailleur d’une station-service, demandeur en révision, l’évolution du quartier et le développement de l’aéroport ayant comme conséquence : une augmentation de la circulation, la construction d’un nouveau terminal et de parkings de très grande capacité (J.P Charleroi, 12 juillet 2017, J.J.P., 2018/3-4).
(2) Augmentation d’au moins 15% de la valeur locative normale
La partie sollicitant la révision de loyer doit démontrer que par le fait de ces circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 pour cent au loyer stipulé.
La Cour de cassation dans un arrêt du 18 septembre 2015 a rejeté un pourvoi au motif que la révision triennale du loyer (…) est liée non au caractère avantageux ou onéreux du loyer convenu, mais une augmentation ou à une diminution d’au moins 15% de la valeur locative normale du bien loué. Le juge qui détermine la valeur locative normale totale du bien loué par référence à une valeur au mètre carré doit avoir égard à la surface réellement louée et non à celle, inférieure, stipulée dans le bail.
Suite à cet arrêt, il est extrêmement prudent de vérifier la superficie préalablement à la conclusion du contrat de bail.
La preuve de circonstances nouvelles que la valorisation d’au moins 15% de la valeur locative doit être rapporté par le demandeur en révision.
Cette demande, pour être valable, doit revêtir une apparence de fondement et prendre appui sur des éléments suffisamment concrets et précis pour rendre vraisemblable l’appui de cette demande.
Il est cependant inutile que le demandeur en révision se livre à une étude approfondie de l’évolution du marché.
Le loyer peut également être fixé en fonction du chiffre d’affaires du preneur. Dans ce cas, le loyer sera bien souvent variable.
Néanmoins, cette variabilité ne constitue pas une circonstance nouvelle en ce que la variabilité du loyer était fixée dans le contrat de bail et que dès le départ, ce loyer est dissocié de la valeur locative normale. L’article 6 étant précisément lié à la valeur locative (et non du chiffre d’affaires du preneur). De plus, les parties ont entendu tenir compte de l’arrivée éventuelle de nouveaux concurrents sur le marché pouvant entraîner une diminution du chiffre d’affaires et par répercussion, du loyer. (J.P. Westerlo, 18 mai 2018, J.J.P., 2017/5-6).
Toutefois, l’usage de telle clause doit être envisagé avec prudence due au pouvoir d’équité dont dispose le juge (Article 6, al.2). Il appartient au juge d’interpréter de telles clauses en conformité avec l’intention réelle des parties.
Souplesse contractuelle possible ?
Le droit de demander la révision du loyer est une faveur reconnue impérativement au profit des deux parties.
Ce droit ne peut donc être affecté par une clause contractuelle. Les parties ne peuvent pas introduire d’autres critères pour définir la valeur locative que ceux résultant du texte légal, ni prévoir qu’une révision interviendra tous les cinq ans sur les base d’une évaluation à dire d’expert.
Une clause prévoyant la révision du loyer à la fin de chaque triennat mais seulement en cas d’écart de 20% devra être déclarée nulle car rendant les possibilités de révision plus strictes que celles prévues.
Cependant, suivant la thèse majoritaire, rien n’empêcherait les partie de renforcer les effets de l’article 6 en prévoyant, par exemple, de solliciter un terme plus court quant à la révision du loyer. Serait également admissible, selon la doctrine majoritaire, de prévoir une plus-value inférieure à 15%. Pareille clause aurait pour effet (positif pour les parties) de renforcer le minimum de protection légale qu’assure aux parties l’article 6 de la loi.
Plusieurs décisions des tribunaux vont également en ce sens:
– les parties aux bail commercial peuvent renforcer ses effets (de l’article 6) mais non y renoncer (Civ. Liège, 5 juin 1979, Jur. Liège, 1979, p.382);
– est licite la clause qui prévoir une révision de loyer en cas de variation de la valeur locative inférieure à 15% (Civ. Bruxelles, 3 juin 1955, J.T., 1956, p. 158).
Ces thèses vont semble oublier l’objectif de l’article 6. Il s’agit d’une disposition impérative à l’égard des deux parties. En privilégiant une partie contractante, une autre partie (protégée également) se voit déstabilisé. Or, l’objectif d’une telle disposition est de créer un climat de stabilité et de paix contractuelle. C’est en ce sens que le juge de paix d’Anvers confirme que « l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux constitue une disposition impérative qui protège aussi bien le bailleur que le locataire. Une clause dérogatoire prévoyant des conditions plus strictes ou plus souples pour la révision du loyer est contraire à la loi » (voy. ci-dessous).
La procédure est prévue à l’article 6 intervient donc à l’initiative unilatérale d’une des parties. Cependant, une révision du loyer pourrait, en principe, être établie de manière amiable. Ainsi, les parties contractantes pourraient convenir à tout moment, d’un accord visant à modifier ou à réviser le loyer. Cet accord pourrait tant survenir à l’occasion d’une procédure entamée conformément à l’article 6 qu’en dehors de tout contexte procédural, ainsi qu’en dehors des conditions prévues par la loi.